Vender una Nota Hipotecaria en Washington

Washington es un estado favorable para pagarés. Utiliza la ejecución hipotecaria no judicial mediante una escritura de fideicomiso y no contempla derecho de rescate posterior a la venta en esa vía; aunque prohíbe las deficiencias en ventas no judiciales, esto tiene poco efecto en la mayoría de los pagarés financiados por el propietario. Mortgage Note Capital compra pagarés de Washington al contado.

El proceso no judicial de Washington

Washington permite la ejecución hipotecaria no judicial a través de la cláusula de poder de venta en una escritura de fideicomiso, el instrumento de garantía estándar en el estado. En caso de incumplimiento, el fiduciario puede completar la venta sin presentar una demanda, sujeto a los pasos de protección al prestatario de Washington, que incluyen un período mínimo de espera de 120 días antes de la venta y una opción de reunión y mediación previa a la ejecución para ocupantes propietarios. Con estos elementos incorporados, el proceso suele durar entre 5 y 7 meses.

La ventaja clave para el valor del pagaré es que la vía de la escritura de fideicomiso no judicial no conlleva derecho de rescate posterior a la venta. Una vez completada la venta del fiduciario, el prestatario no puede recuperar la propiedad, por lo que el resultado es definitivo. (Un rescate de un año solo aplica si el prestamista elige la vía judicial, lo cual es poco común en escrituras de fideicomiso residenciales). La recuperación rápida y cierta sin derecho de rescate sitúa a Washington en el nivel alto de estados favorables para pagarés.

El equilibrio de las deficiencias: efectivamente sin recurso en el ámbito residencial

Washington impone el clásico intercambio de la escritura de fideicomiso: a cambio de la venta rápida del fiduciario sin rescate, el prestamista renuncia al derecho de deficiencia después de una venta no judicial (las deficiencias siguen disponibles solo si el prestamista ejecuta judicialmente). En la práctica, los préstamos con escritura de fideicomiso residencial en Washington son efectivamente sin recurso: la recuperación proviene de la propiedad.

Para un comprador de pagarés, esto importa mucho menos de lo que parece. La recuperación en pagarés financiados por el propietario proviene casi exclusivamente de la propiedad y su capital, y las sentencias por deficiencia suelen ser incobrables. Los verdaderos impulsores del valor —velocidad y ausencia de rescate— son favorables en Washington. La naturaleza efectivamente sin recurso simplemente otorga mayor importancia al colchón de inversión a valor.

El mercado de pagarés de Washington

Washington cuenta con un mercado de pagarés grande y de alto valor. El área metropolitana de Seattle-Tacoma-Bellevue domina, impulsada por una profunda economía tecnológica y altos valores de propiedad, mientras que Spokane, Vancouver (al otro lado del río desde Portland) y Olympia aportan volumen. Los precios elevados significan que los pagarés de Washington suelen tener saldos considerables, y una sólida comunidad de inversionistas junto con una migración constante mantienen el flujo de nuevos pagarés.

Vender su pagaré de Washington

El contexto de ejecución hipotecaria de Washington respalda un valor sólido y, dado que el papel residencial es efectivamente sin recurso, el capital es el elemento central de una buena oferta:

• Enfatice el capital. Una relación baja de préstamo a valor es la protección del comprador en papel residencial efectivamente sin recurso. Proporcione una tasación reciente o una opinión de precio de corredor.
• Tenga documentación limpia. El pagaré original, la escritura de fideicomiso registrada y el estado de cierre permiten al comprador confirmar el gravamen y los términos sin demora.
• Confirme la posición de primer gravamen. Los pagarés de primer gravamen obtienen la mejor cotización; los segundos gravámenes se revisan caso por caso.
• Documente el historial de pagos. El seasoning verificable indica que es improbable que se necesite una ejecución hipotecaria.
• Considere una compra parcial del pagaré. En los saldos más grandes comunes en Washington, vender solo parte de los pagos puede generar un efectivo sustancial mientras conserva el extremo final y cualquier pago global.

Tenga listo su pagaré y la escritura de fideicomiso registrada, el saldo de capital impago, la tasa, el pago y el historial, así como el valor actual de la propiedad.

El período mínimo de espera de 120 días de Washington y el requisito de reunión y mediación son las razones por las que el cronograma del estado es un poco más largo que en otros estados occidentales con escrituras de fideicomiso como Utah o Idaho, y el comprador lo tiene en cuenta. El período de espera está fijado por estatuto, por lo que es predecible: el comprador conoce el límite inferior del cronograma, lo cual es preferible a la incertidumbre indefinida de un caso judicial disputado. Los altos valores de propiedad de Washington, especialmente en el corredor Seattle-Bellevue, son la historia más importante para el valor del pagaré: saldos grandes respaldados por garantías que se aprecian y se venden fácilmente brindan tranquilidad incluso en papel residencial efectivamente sin recurso. Lo que debe confirmar es que su instrumento de garantía sea una escritura de fideicomiso (que casi con certeza lo es para una vivienda en Washington), ya que eso permite la vía no judicial sin rescate; una hipoteca tradicional obligaría a un proceso judicial más lento. Para un primer gravamen limpio de Washington con capital sólido, espere una oferta competitiva. Compramos pagarés de Washington al corriente y en mora y cotizamos cada uno según sus méritos.

Esta página es información general, no asesoramiento legal. Las normas de ejecución hipotecaria y anti-deficiencia de Washington cambian: verifique la legislación vigente y consulte a un abogado antes de actuar sobre un pagaré específico.