Pagaré

Un pagaré es el documento legal en el que una parte promete pagar una suma específica de dinero a otra, según los términos acordados. En una transacción inmobiliaria, el pagaré es la deuda misma: la promesa escrita del prestatario de reembolsar, mientras que una hipoteca o escritura de fideicomiso es el instrumento separado que garantiza esa promesa con la propiedad como colateral. Cuando las personas hablan de "vender una nota hipotecaria", el activo que se vende es, en esencia, este pagaré más el instrumento de garantía que lo respalda.

Qué contiene un pagaré

Un pagaré inmobiliario bien redactado especifica:

• Principal — el monto prestado
• Tasa de interés — fija o ajustable, y cómo se calcula
• Monto y calendario de pagos — por lo general, principal e intereses mensuales
• Fecha de vencimiento — cuándo debe reembolsarse por completo el préstamo, incluido cualquier pago global
• Cargos por mora, términos de incumplimiento y aceleración — qué ocurre si el prestatario deja de pagar
• Términos de prepago — si el prestatario puede pagar antes de tiempo y si existe alguna penalización

Garantizado vs. no garantizado

Un pagaré puede ser garantizado o no garantizado. Un pagaré inmobiliario está garantizado: si el prestatario incumple, el prestamista puede ejecutar la hipoteca sobre la propiedad mediante la hipoteca o la escritura de fideicomiso. Un pagaré no garantizado (un pagaré personal sin colateral) es mucho más riesgoso y vale mucho menos, porque la recuperación depende únicamente de la solvencia general del prestatario. Los compradores de pagarés prefieren fuertemente los pagarés garantizados, registrados y de primer gravamen.

Negociabilidad y transferencia

La mayoría de los pagarés inmobiliarios son instrumentos negociables, lo que significa que pueden venderse o transferirse a un nuevo tenedor. La transferencia se realiza normalmente mediante el endoso del pagaré (a menudo a través de un allonge) y la cesión del instrumento de garantía registrado. El endoso correcto y una cesión registrada son exactamente lo que confirma la diligencia debida del comprador del pagaré: demuestran la cadena de propiedad y el derecho del comprador a exigir el cumplimiento del pagaré.

Por qué importa al vender

La calidad del pagaré determina su valor. Términos claros, un historial de pagos documentado, un instrumento de garantía de primer gravamen registrado y una cadena de título limpia facilitan la suscripción del pagaré y aumentan su valor. La falta de originales, términos ambiguos o vacíos en la cadena de cesión retrasan la venta y reducen el precio. Mantener el pagaré original y todos los documentos relacionados organizados es lo mejor que puede hacer un tenedor de pagarés antes de vender.