Maduración
El tiempo que un pagaré ha estado pagándose a tiempo. Más maduración significa un historial más largo y usualmente un precio más alto.
Maduración es el tiempo que ha existido un pagaré hipotecario y ha sido pagado según lo acordado. Un pagaré que ha realizado pagos puntuales durante dos años se describe como que tiene "24 meses de maduración". Para un comprador de pagarés, la maduración es una de las señales más claras de riesgo — y una de las formas más sencillas de aumentar lo que se le paga por su pagaré.
Por qué la maduración aumenta el valor de un pagaré
En el momento de la originación, nadie sabe si un prestatario pagará realmente. Cada pago a tiempo es una evidencia real de que pueden y lo harán. Cuando un pagaré tiene entre 12 y 24 meses de historial limpio, un comprador puede evaluarlo con mucha más confianza que un pagaré nuevo donde apenas se ha secado la tinta. Menor incertidumbre significa un rendimiento requerido más bajo, lo que significa un descuento menor y un precio de compra más alto.
La maduración también demuestra el hábito de pago del prestatario y muestra que la venta original y los términos de financiamiento fueron realistas. Un pagaré que ha sobrevivido a un par de temporadas de impuestos, renovaciones de seguros y eventos de la vida del prestatario es simplemente más duradero.
Cuánta maduración buscan los compradores
No existe un límite universal, pero los puntos de referencia útiles incluyen:
- 0–6 meses: Considerado sin maduración. Los compradores aún lo adquirirán, pero esperarán un descuento mayor o podrían solicitar una compra parcial de pagaré para compartir el riesgo inicial.
- 6–12 meses: Algún historial; el precio mejora.
- 12–24+ meses: Bien madurado. Aquí es donde los pagarés en cumplimiento suelen recibir las mejores ofertas.
Qué se considera buena maduración
No toda la maduración es igual. Los compradores observan cómo se realizaron los pagos:
- ¿Los pagos fueron a tiempo, o habitualmente atrasados?
- ¿Estaban documentados a través de un administrador de terceros (el más sólido), o solo mediante registros personales (más difíciles de verificar)?
- ¿Hubo modificaciones, indulgencias o pagos omitidos que reiniciaron el conteo?
Un historial de pagos verificable por un tercero es mucho más valioso que la palabra del vendedor. Si usted administra su propio pagaré, organizar depósitos bancarios, libros de pagos y cualquier registro de depósito en garantía ayudará a un comprador a confirmar la maduración rápidamente.
Maduración y pagarés en incumplimiento
Para un pagaré en incumplimiento, la maduración funciona de manera diferente: el historial relevante es el incumplimiento: cuánto tiempo lleva el prestatario atrasado, qué pasos de cobro o solución se han tomado y el estado de cualquier ejecución hipotecaria. En ese caso, la propiedad y la vía de recuperación impulsan el valor más que la maduración de los pagos.