Relación Préstamo-Valor (LTV)
El saldo del préstamo dividido por el valor de la propiedad: una medida fundamental de cuánto capital protege un préstamo.
Relación préstamo-valor (LTV) es la proporción entre el saldo de un préstamo y el valor de la propiedad que lo garantiza, expresada como porcentaje. Un préstamo de $120,000 sobre una casa de $160,000 tiene un LTV del 75%. Cuanto más bajo sea el LTV, mayor será el capital que respalda el préstamo y más segura será la posición de quien posee el pagaré.
El LTV es el indicador de riesgo estándar en el mundo de los préstamos y se aplica directamente a la compra de pagarés, con una diferencia importante.
LTV vs. ITV
Cuando compra un pagaré con descuento, la cifra más relevante es la relación inversión-valor (ITV): el precio realmente pagado dividido por el valor de la propiedad. El LTV describe el préstamo; el ITV describe la base del comprador. Como los pagarés cambian de manos por debajo de su saldo de capital impago, el ITV de un pagaré casi siempre es inferior a su LTV original. Un préstamo otorgado al 80% LTV podría comprarse a un precio equivalente a solo el 60% ITV, y ese colchón adicional es precisamente la razón por la que la compra de pagarés con descuento puede ser conservadora incluso en papel con LTV más alto.
Cómo afecta el LTV lo que se le paga
Cuando vende un pagaré, el LTV en el momento de la venta indica el riesgo:
- LTV bajo (≤ 65%): Gran colchón de capital. Si el prestatario incumple, la propiedad cubre cómodamente el saldo. Estos pagarés reciben las mejores ofertas.
- LTV moderado (65%–80%): Típico de muchos pagarés financiados por el propietario; se fija el precio según el historial de pagos y otros factores.
- LTV alto (> 80%): Capital reducido. Una pequeña caída en el valor de la propiedad o una ejecución costosa puede eliminar el colchón, por lo que los compradores aplican un descuento mayor o exigen un rendimiento más alto.
El LTV cambia con el tiempo
El LTV no es estático. Dos fuerzas lo modifican a favor del vendedor:
- Amortización. Cada pago reduce el saldo, disminuyendo el numerador. Consulte amortización.
- Apreciación. Si el valor de la propiedad aumenta, el denominador crece.
Un pagaré que comenzó con un LTV del 85% puede situarse cómodamente en el 65% después de unos años de pagos y apreciación, mejorando tanto el perfil de riesgo como el precio que ofrecerá un comprador.
Cómo calcular correctamente el LTV
Un LTV preciso depende de un valor de propiedad exacto. Una tasación reciente, una opinión de precio de corredor o ventas comparables sólidas ayudan al comprador a confirmar un LTV favorable y respaldan una mejor cotización. Al igual que con el ITV, la velocidad de ejecución hipotecaria en el estado del pagaré también afecta cuánto vale un LTV determinado: el capital solo lo protege si puede acceder a él de manera eficiente.