Venda una Nota Hipotecaria Comercial

Un pagaré hipotecario comercial es un préstamo financiado por el vendedor garantizado por bienes raíces que generan ingresos o de uso comercial: un centro comercial minorista, un edificio de oficinas, un almacén, una propiedad de uso mixto o un complejo de apartamentos más grande. Cuando un propietario vende dicha propiedad y retiene el financiamiento, crea un pagaré comercial. Compramos estos pagarés en efectivo para que el tenedor pueda recuperar el capital en lugar de esperar una larga amortización.

Cómo se diferencian las notas comerciales de las residenciales

Las notas comerciales se suscriben de manera diferente a las notas residenciales, y las diferencias determinan tanto el valor como el proceso:

• Los ingresos de la propiedad son lo más importante. Un comprador comercial analiza de cerca el ingreso operativo neto, la ocupación, los términos del arrendamiento y la calidad de los inquilinos, porque el flujo de caja de la propiedad —no el sueldo de un propietario— paga el préstamo.
• El prestatario suele ser una entidad. Los prestatarios comerciales suelen ser LLC o sociedades, y las garantías personales, si las hay, forman parte del análisis.
• Las normas de protección al consumidor generalmente no aplican. Los préstamos comerciales y de propósito comercial no están sujetos a las normas hipotecarias de consumo que rigen el financiamiento residencial ocupado por el propietario, lo que simplifica algunos aspectos de la diligencia.
• Las valoraciones son más personalizadas. Las tasaciones comerciales consideran ingresos, ventas comparables y costo de reposición, y tardan más que una opinión de precio de corredor residencial.

Qué afecta el valor de su nota comercial

• Cobertura del servicio de la deuda. Cuanto más cómodamente cubran los ingresos de la propiedad el pago de la nota, menor será el riesgo y mejor el precio.
• Préstamo a valor y capital. Un colchón de capital significativo protege la posición si los ingresos de la propiedad disminuyen.
• Durabilidad del arrendamiento. Los inquilinos a largo plazo y solventes estabilizan el flujo de caja; los arrendamientos cortos o especulativos añaden riesgo.
• Maduración e historial de pagos. Un historial de pagos puntuales reduce la incertidumbre aquí, al igual que en el papel residencial.
• Entorno de ejecución hipotecaria. Como con todas las notas, la velocidad de recuperación varía según el estado; los procesos no judiciales más rápidos respaldan precios más fuertes.

Performing, sub-performing y non-performing

Consideramos notas comerciales en todo el espectro crediticio. Las notas comerciales performing se valoran según su flujo de ingresos; las notas comerciales sub-performing y non-performing se valoran según la propiedad y la vía de solución o recuperación. Dado que cada activo comercial es único, la fijación de precios comerciales es más manual que la residencial.

Obtener una cotización comercial

Las notas comerciales requieren un poco más de información que las residenciales. Entre los elementos útiles se incluyen la nota y el instrumento de garantía, un rollo de renta reciente y estado de resultados, el saldo de capital impago actual y cualquier tasación o informes ambientales. Envíe lo que tenga y le diremos qué más necesitamos, si es que necesitamos algo. Las cotizaciones de notas comerciales sencillas suelen devolverse en unos pocos días hábiles.