Saldo Principal Impago (UPB)
El capital restante adeudado en una nota hipotecaria — el monto del préstamo que aún debe pagarse, sin contar los intereses futuros.
Saldo principal impago (UPB) es el monto del préstamo original que el prestatario aún debe en un momento dado. Es el número más importante en una nota hipotecaria, porque es la cifra base desde la que un comprador de notas comienza a decidir qué pagar.
Cuando se crea una nota financiada por el propietario, el UPB suele equivaler al precio de venta financiado menos el enganche del comprador. A partir de ahí, cada pago mensual se divide entre intereses (las ganancias del prestamista) y capital (que reduce el UPB). Al principio del préstamo, la mayor parte de cada pago se destina a intereses, por lo que el UPB disminuye lentamente; más adelante en el plazo, una mayor parte se destina al capital y el saldo baja más rápido. Ese calendario es la amortización de la nota.
Por qué importa el UPB cuando vende una nota
Un comprador de notas no le paga simplemente el UPB. Las notas se negocian con un descuento sobre el UPB para que el comprador pueda obtener un rendimiento (comúnmente entre 9 % y 12 %) que compense el tiempo, el riesgo y el costo del dinero. El tamaño de ese descuento depende de:
- Tasa de interés. Una nota que paga 9 % vale más que una que paga 5 % con el mismo UPB, porque el flujo de ingresos es mayor en relación con el capital.
- Plazo restante. Una nota con 25 años pendientes inmoviliza el capital por más tiempo que una con 5 años restantes.
- Historial de pagos (seasoning). Un prestatario que ha pagado puntualmente durante dos años reduce el riesgo percibido.
- La garantía. Una nota con una relación baja de inversión a valor (ITV) está mejor protegida si el prestatario incumple.
UPB frente al monto de liquidación
El UPB no es lo mismo que el monto de liquidación. Un pago de liquidación también incluye intereses acumulados pero no pagados, cargos por mora y intereses por día hasta la fecha de liquidación. Cuando vende una nota, el comprador suele valorarla a partir del UPB y del flujo de pagos futuro, pero el prestatario necesitaría el monto de liquidación completo para saldar el préstamo anticipadamente.
Cómo encontrar su UPB
Si un servicer autorizado cobra los pagos por usted, su estado de cuenta mensual o informe de fin de año muestra el UPB actual. Si administra la nota usted mismo, su tabla de amortización indica el saldo después de cada pago. Cuando solicita una cotización a un comprador de notas, el UPB es la primera cifra que le pedirán, junto con la tasa, el pago y el número de pagos restantes.