Nota al Corriente vs Nota en Mora
Una nota al corriente es aquella en la que el prestatario paga según lo programado; una nota en mora (NPN) está en incumplimiento. Esta distinción determina cómo se valora la nota.
Que una nota hipotecaria esté al corriente o en mora es la primera pregunta que hace cualquier comprador de notas, porque las dos se valoran de maneras completamente diferentes.
Notas al corriente
Una nota al corriente es aquella en la que el prestatario realiza los pagos sustancialmente a tiempo y según lo acordado. La nota genera ingresos mensuales predecibles, por lo que se valora principalmente por su flujo de pagos futuro: el valor presente de los pagos restantes según el rendimiento requerido por el comprador. Un buen sazonamiento, una tasa de interés razonable y un índice bajo de inversión a valor aumentan el precio. Las notas de financiamiento por el propietario al corriente son el pan de cada día del mercado minorista de compra de notas y suelen venderse con los descuentos más pequeños.
Notas en mora (NPN)
Una nota en mora está en incumplimiento; por lo general se define como 90 o más días de atraso, aunque algunos compradores consideran cualquier atraso de 30 o 60 días como sub-performing. Una NPN ya no genera ingresos confiables, por lo que se valora según la garantía y la recuperación probable, no según un calendario de pagos. El comprador realmente evalúa:
- El valor actual y el estado de la propiedad
- El capital del prestatario y su disposición a volver a cumplir
- El costo y el tiempo para ejecutar una ejecución hipotecaria si un arreglo no funciona, lo cual depende en gran medida de si el estado utiliza ejecución judicial o extrajudicial
- Cualquier gravamen superior, impuestos o problemas de título
Dado que la recuperación es incierta y lleva tiempo, las NPN se negocian con descuentos mucho mayores, a menudo una fracción del saldo de capital impago.
Notas rehabilitadas
Entre las dos se encuentra la nota rehabilitada (RPN): un préstamo que estuvo en mora, pasó por una modificación o arreglo y vuelve a pagar. Las RPN se cotizan entre las NPN y las notas al corriente limpias, y su valor aumenta a medida que el nuevo historial de pagos se sazona.
Por qué esto importa al vender
Si su nota está al corriente, destaque el historial de pagos; esa es su ventaja. Si su nota está atrasada, la conversación se centra en la propiedad: su valor, estado y la situación del prestatario. De cualquier manera, un estado de pagos honesto permite que un comprador le dé un número real rápidamente. Mortgage Note Capital compra tanto notas al corriente como en mora, por lo que un incumplimiento no significa que su nota sea invendible; simplemente cambia la forma en que la valoramos.