Vender una Nota Hipotecaria en Alabama

Alabama es un estado de ejecución hipotecaria rápida no judicial, lo que normalmente es un fuerte positivo para el valor de la nota, pero tiene una característica inusual que todo tenedor de notas de Alabama debe entender: un derecho de rescate posterior a la venta. Mortgage Note Capital compra notas de Alabama por efectivo, y la regla de rescate es simplemente algo que incluimos en el precio.

Proceso no judicial de Alabama

Alabama permite la ejecución hipotecaria no judicial a través de la cláusula de poder de venta en una hipoteca o escritura de fideicomiso. En caso de incumplimiento, el tenedor de la nota puede anunciar y realizar una venta de ejecución hipotecaria sin presentar una demanda, y el proceso generalmente dura unos 2 a 3 meses. Esa velocidad y bajo costo son exactamente lo que hace que un comprador de notas esté dispuesto a pagar más: el fiduciario puede llegar al colateral de manera rápida y económica si el prestatario deja de pagar.

Si Alabama se detuviera ahí, estaría entre los estados más amigables con las notas del país. Pero no es así.

El período de rescate de Alabama — el factor clave

Alabama es raro entre los estados no judiciales en otorgar un período de rescate estatutario posterior a la venta. Después de la venta de ejecución hipotecaria, el antiguo prestatario (y ciertas otras partes) generalmente puede rescatar la propiedad por hasta un año pagando el precio de venta más los costos. Para préstamos realizados a partir del 1 de enero de 2016, el período se reduce a 180 días cuando la propiedad es la vivienda principal del prestatario y se da el aviso adecuado.

Para un comprador de notas, el rescate es un riesgo real para el precio: incluso después de una ejecución hipotecaria completada, la propiedad puede ser reclamada durante la ventana de rescate, lo que retrasa la posesión limpia y la reventa. Es por eso que Alabama — a pesar de su rápido proceso no judicial — se ubica en el nivel moderado en lugar del nivel superior de estados amigables con las notas. El riesgo es manejable y bien entendido, pero sí modera el valor en relación con un estado sin rescate como el vecino Mississippi o Texas.

Deficiencia en Alabama

Alabama permite sentencias por deficiencia a través de una demanda separada si la venta de ejecución hipotecaria no cubre la deuda. Como con la mayoría del papel financiado por el propietario, la recuperación proviene principalmente de la propiedad y su capital en lugar de perseguir otros activos del prestatario, por lo que el derecho de deficiencia es una consideración secundaria.

El mercado de notas de Alabama

Alabama tiene un suministro constante de notas financiadas por el propietario y por el vendedor, concentradas alrededor de Birmingham, Montgomery, Mobile y Huntsville. Los precios de vivienda asequibles y una comunidad activa de inversores hacen que el financiamiento creativo sea común, lo que mantiene un flujo continuo de nuevas notas en circulación en todo el estado.

Vendiendo su nota de Alabama

Dado que el período de rescate es lo principal que un comprador suscribe, la forma de maximizar su oferta de Alabama es liderar con capital y maduración. Una relación baja de inversión a valor protege a un comprador incluso si el rescate retrasa la reventa, y un historial de pagos documentado indica que probablemente no se necesitará una ejecución hipotecaria en absoluto. Tenga su nota y hipoteca registrada, el saldo de capital impago actual, la tasa, el pago y el historial, y el valor aproximado de la propiedad listos.

Algunos detalles específicos ayudan a que una nota de Alabama se venda en la parte superior de su rango. La documentación limpia — la nota promisoria original, la hipoteca registrada y la declaración de cierre — permite a un comprador confirmar el gravamen rápidamente. Una posición de primer gravamen obtiene el mejor precio; los segundos gravámenes se revisan caso por caso. Y si prefiere no aceptar el descuento total que implica la ventana de rescate, una compra parcial de nota le permite obtener efectivo ahora mientras mantiene parte del flujo de ingresos y cualquier pago global.

Compramos notas de Alabama en cumplimiento y en incumplimiento en todo el estado y explicaremos exactamente cómo la regla de rescate influyó en su cotización — sin caja negra.

Esta página es información general, no asesoramiento legal. Las reglas de rescate de Alabama dependen de la fecha del préstamo, el estado de vivienda principal y el aviso — verifique la ley actual y consulte a un abogado antes de actuar sobre una nota específica.