Vender una Nota Hipotecaria en California

California es el mayor mercado de ejecuciones hipotecarias extrajudiciales del país y una fuente importante de pagarés financiados por el propietario con saldos elevados. Su proceso de ejecución hipotecaria es relativamente eficiente, pero California también cuenta con algunas de las protecciones anti-deficiencia más sólidas de la nación, y esas normas determinan cómo se valoran los pagarés de California. Mortgage Note Capital compra pagarés de California por efectivo.

Proceso extrajudicial de California

La mayoría de los préstamos en California están garantizados por una escritura de fideicomiso con una cláusula de poder de venta, por lo que la ejecución hipotecaria es extrajudicial: no se requiere demanda judicial. Existe una secuencia legal definida: un Aviso de Incumplimiento, un período de espera obligatorio y luego un Aviso de Venta, con un mínimo de aproximadamente 111 días antes de que pueda realizarse la venta. En la práctica, el proceso completo suele durar entre 4 y 7 meses.

Eso es más lento que en Texas o Georgia, pero mucho más rápido y económico que en estados judiciales como Nueva York o Illinois. Es importante destacar que, después de una venta extrajudicial, no existe derecho de rescate: el prestatario no puede recuperar la propiedad posteriormente, lo que brinda certeza al comprador una vez completada la venta.

Las normas anti-deficiencia: la característica distintiva de California

Lo que distingue a California es su tratamiento de las deficiencias:

• Sin deficiencia después de una venta extrajudicial. Si un prestamista ejecuta mediante el poder de venta (la vía habitual), generalmente no puede perseguir al prestatario por ningún saldo pendiente. La recuperación se limita a la propiedad, punto final.
• Sin deficiencia en préstamos para compra de viviendas ocupadas por el propietario de 1 a 4 unidades. La norma anti-deficiencia para préstamos de compra de California hace que muchos préstamos para compra de vivienda sean totalmente sin recurso: el único remedio del prestamista es la garantía, independientemente del método de ejecución hipotecaria.

Para un comprador de pagarés, esto significa que los pagarés de California deben evaluarse casi exclusivamente en función de la propiedad y el colchón de inversión a valor, porque perseguir al prestatario por una deficiencia generalmente no es una opción. Por lo tanto, una posición sólida de capital es esencial para determinar el valor. La contrapartida: el proceso de venta rápido y sin derecho de rescate de California hace que esa garantía sea relativamente fácil de alcanzar.

El mercado de pagarés de California

Los altos valores de las propiedades significan que los pagarés de California suelen tener saldos mayores que los de otros estados, y la profunda base de inversores del estado genera una actividad constante de financiamiento por parte del vendedor en torno a Los Ángeles, el Área de la Bahía, San Diego y Sacramento. Los saldos más elevados hacen que la valoración precisa de la propiedad sea especialmente importante para la fijación de precios.

Vender su pagaré de California

Dado que la recuperación por deficiencia generalmente no está disponible, el valor de la propiedad y el capital de su prestatario determinan la oferta. Tenga listos su pagaré y la escritura de fideicomiso registrada, el saldo de capital impago, la tasa y el pago, el historial de pagos y una valoración actual de la propiedad. El seasoning ayuda. Compramos pagarés de California performing y non-performing: cuéntenos sobre el suyo para obtener una cotización gratuita y sin obligación.

Qué tener preparado al vender un pagaré de California

Dado que los pagarés de California se evalúan casi exclusivamente sobre la base de la garantía, la documentación de la propiedad tiene un peso adicional:

• Una valoración creíble de la propiedad. Una tasación reciente o una opinión de precio de corredor es especialmente valiosa en California, tanto por los saldos elevados como porque el colchón de inversión a valor es esencialmente la única protección del comprador debido a las normas anti-deficiencia.
• La escritura de fideicomiso registrada y el pagaré original. Estos confirman su posición de primer gravamen y los términos. Se prefieren fuertemente los primeros gravámenes; los segundos se revisan caso por caso y se valoran de forma conservadora.
• Historial de pagos. El seasoning documentado reduce la probabilidad de que la garantía sin recurso tenga que someterse a una ejecución hipotecaria.
• Detalles de ocupación y propósito del préstamo. Dado que la norma anti-deficiencia para préstamos de compra de California depende de la ocupación por el propietario y del uso del préstamo, esos datos afectan cómo un comprador modela la recuperación: compártalos desde el principio.

Los elevados saldos de California y su profunda base de inversores la convierten en un mercado serio de pagarés, y el proceso de venta rápido y sin derecho de rescate del estado significa que la garantía, aunque es la única fuente de recuperación, se puede alcanzar de manera eficiente. Compramos pagarés de California performing y non-performing y le explicaremos exactamente cómo valoramos el suyo.

Esta página es información general, no asesoramiento legal. Las normas de ejecución hipotecaria y anti-deficiencia de California son matizadas y dependen del préstamo y la ocupación: verifique la legislación vigente y consulte a un abogado antes de actuar.