Inversión a Valor (ITV)
El precio que paga un comprador de notas dividido por el valor actual de la propiedad que garantiza la nota — una medida clave de protección a la baja.
Inversión a valor (ITV) mide cuánto está pagando un comprador de notas en relación con el valor del bien inmueble que respalda la nota. Se expresa como un porcentaje: el precio de compra de la nota dividido por el valor de mercado actual de la propiedad. Si un comprador paga $90,000 por una nota garantizada por una casa de $150,000, el ITV es del 60 %.
ITV es para un comprador de notas lo que la relación préstamo-valor (LTV) es para un prestamista hipotecario — pero se calcula sobre lo que el comprador invierte, no sobre el préstamo original. Dado que una nota se compra con un descuento respecto a su saldo de capital impago, el ITV casi siempre es inferior a la LTV original del préstamo, que es exactamente por lo que comprar notas con descuento resulta atractivo: los dólares del comprador están protegidos por un colchón de capital más grande.
Por qué el ITV determina el valor de la nota
Si un prestatario deja de pagar, la recuperación del tenedor de la nota proviene de la propiedad — a través de la rehabilitación, una modificación del préstamo, una cesión en lugar de ejecución o una ejecución hipotecaria. Cuanto más bajo sea el ITV, más valor protege la inversión:
- ITV del 60 % o inferior generalmente se considera sólido. Incluso después de los costos de ejecución hipotecaria y una venta suave, la propiedad suele cubrir la base del comprador.
- ITV del 65 %–75 % es común para notas que están al corriente con buen historial de pagos.
- ITV superior al 80 % deja poco margen de error y suele requerir un descuento mayor o un rendimiento requerido más alto.
Cómo interactúa el ITV con la ley de ejecuciones hipotecarias
La velocidad y el costo de recuperar la garantía importan tanto como el propio colchón. En un estado de ejecución hipotecaria extrajudicial como Texas, un prestamista puede completar una ejecución por poder de venta en aproximadamente 41–90 días a un costo modesto, por lo que un ITV determinado vale más. En un estado judicial donde la ejecución puede tardar un año o más, el mismo ITV es más riesgoso porque los costos de mantenimiento y los honorarios legales reducen el colchón. Esta es la razón por la que las notas idénticas se valoran de manera diferente según los estados.
Cómo obtener una valoración precisa
El ITV solo es tan bueno como la valoración de la propiedad que lo respalda. Los compradores de notas suelen utilizar una opinión de precio de corredor (BPO), una tasación o modelos de valoración automatizados, y pueden descontar ese valor por el estado de la propiedad o para un escenario de venta rápida. Cuando solicite una cotización, proporcionar una tasación reciente, el valor fiscalmente evaluado o ventas comparables ayuda al comprador a calcular un ITV preciso — y a menudo respalda una oferta más fuerte.