Pago en Globo

Un pago en globo es un pago único grande que vence al final del plazo de un préstamo para liquidar el saldo restante. Muchos pagarés financiados por el propietario se estructuran de esta manera: los pagos mensuales se calculan según un programa de amortización largo (por ejemplo, 30 años) para que sigan siendo asequibles, pero el préstamo en realidad madura mucho antes (por ejemplo, en 5 o 7 años). Al vencimiento, el prestatario debe todo lo que queda: el pago en globo.

Un ejemplo sencillo

Un vendedor financia $150,000 al 8% con pagos amortizados durante 30 años pero con un globo a 7 años. El prestatario realiza 84 pagos mensuales asequibles, pero como un programa de 30 años amortiza el capital lentamente, al final del año 7 todavía se deben aproximadamente $138,000. Ese monto de ~$138,000 es el pago en globo, que normalmente se paga cuando el prestatario refinancia o vende la propiedad.

Por qué los pagarés usan globos

• Pagos mensuales más bajos facilitan la venta de la vivienda en términos.
• Una salida definida permite al vendedor planificar cobrar en unos pocos años en lugar de esperar décadas.
• Plazo para refinanciar da al prestatario tiempo para mejorar su crédito o maduración para calificar a un préstamo convencional y pagar el globo.

Cómo afecta un globo al valor del pagaré

Cuando vende un pagaré, un globo representa una porción significativa de valor, pero llega en el futuro y depende de que el prestatario realmente refinancie o venda. Un comprador de pagarés descuenta el globo al valor presente en dólares de hoy según su rendimiento requerido y evalúa el riesgo del globo: qué ocurre si el prestatario no puede pagar la suma global al vencimiento. En una compra parcial de pagaré, las partes deben acordar explícitamente quién recibe el globo, lo cual puede afectar significativamente el precio.

Aspectos a considerar

• Riesgo del globo: Si el prestatario no puede refinanciar, las opciones son una extensión, una modificación o una ejecución hipotecaria. Los compradores lo incorporan en el precio.
• Normas de protección al consumidor: Los pagarés financiados por el propietario sobre la residencia principal del prestatario están sujetos a las normas federales de préstamos (como los requisitos de capacidad de pago bajo Dodd-Frank), y algunas estructuras de globo están restringidas. Muchos vendedores utilizan un originador de préstamos hipotecarios residenciales con licencia (RMLO) para mantener el cumplimiento de los pagarés financiados por el propietario.
• Divulgación: Un globo claramente divulgado y bien documentado es mucho más fácil de vender que uno inesperado.