Nota de Flujo de Efectivo
Cualquier flujo de ingresos que pueda comprarse y venderse —incluidas las notas hipotecarias— y que se valora según el monto, el momento y la confiabilidad de sus pagos.
Una nota de flujo de efectivo es un término general para cualquier flujo de pagos futuros que pueda comprarse y venderse —una categoría que incluye pagarés hipotecarios, contratos de compraventa, notas comerciales, acuerdos estructurados, anualidades y más. La “industria de flujo de efectivo” es el mercado donde estos flujos de ingresos cambian de manos. Los pagarés hipotecarios son el tipo más grande y (para los inversionistas inmobiliarios) más familiar de nota de flujo de efectivo, pero comprender la categoría más amplia aclara por qué las notas se valoran de la manera en que lo hacen.
El principio unificador
Toda nota de flujo de efectivo se valora con las mismas tres preguntas:
- ¿Qué tan grandes son los pagos? Pagos más grandes = mayor valor.
- ¿Qué tan pronto llegan? Más pronto = mayor valor (el valor del dinero en el tiempo).
- ¿Qué tan confiables son? Más seguros = mayor valor (menor prima de riesgo).
Un comprador aplica una tasa de descuento que refleja el riesgo y calcula el valor presente de los pagos. Ese valor presente, menos el margen del comprador, es el precio. Esta es la misma matemática ya sea que el flujo de efectivo sea un pago hipotecario, una cuota de lotería o una anualidad de un acuerdo.
Dónde encajan las notas hipotecarias
Entre las notas de flujo de efectivo, las notas garantizadas con bienes raíces se destacan por una razón: la garantía. Los pagos están respaldados por una propiedad mediante una hipoteca o escritura de fideicomiso. Si el pagador deja de pagar, el tenedor puede recuperar la propiedad mediante ejecución hipotecaria. Esa garantía hace que las notas hipotecarias sean generalmente más seguras que los flujos de efectivo sin garantía (como las facturas comerciales) y respalda precios más sólidos. También añade dimensiones que los flujos de efectivo sin garantía no tienen: la posición del gravamen, el ITV y la ley estatal de ejecución hipotecaria influyen en el valor.
Tipos comunes de notas de flujo de efectivo
- Notas hipotecarias — garantizadas por bienes raíces residenciales o comerciales (el enfoque de Mortgage Note Capital)
- Contratos de compraventa / contratos de terreno — ventas a plazos financiadas por el vendedor
- Notas comerciales — creadas cuando se vende un negocio a plazos
- Acuerdos estructurados y anualidades — flujos de pagos financiados por seguros
- Otras cuentas por cobrar — cualquier cosa con pagos futuros predecibles
Por qué este marco ayuda al vendedor
Pensar en su pagaré hipotecario como una nota de flujo de efectivo aclara qué impulsa su oferta: usted está vendiendo un flujo de pagos, y su valor aumenta con pagos más grandes, más pronto y más seguros. La propiedad que lo garantiza es su ventaja: reduce el riesgo en comparación con los flujos de efectivo sin garantía. Todo lo que haga para fortalecer el perfil del pagador, documentar la maduración, confirmar la seguridad de primer gravamen y ordenar la documentación elevará su nota en la escala de calidad y su oferta junto con ella.
Qué significa cuando vende
Mortgage Note Capital se especializa en notas de flujo de efectivo garantizadas con bienes raíces. Si posee un pagaré hipotecario, un contrato de compraventa o un contrato de terreno, está en el lugar correcto; el valor proviene de su flujo de pagos más la propiedad que lo respalda. Utilice la calculadora de valor de nota para ver cómo el tamaño, el momento y el riesgo asumido de sus pagos se traducen en una suma global estimada.