Período de Redención (Derecho de Redención)
Una ventana posterior a la ejecución hipotecaria en algunos estados durante la cual el antiguo propietario puede reclamar la propiedad pagando la deuda — un riesgo que los compradores de pagarés deben evaluar.
Un período de redención es una ventana — establecida por la ley estatal en algunos estados — durante la cual un antiguo propietario puede reclamar una propiedad ejecutada pagando el precio de la venta por ejecución hipotecaria (o la deuda total) más costos e intereses. Cuando existe, el derecho estatutario de redención corre después de la venta por ejecución hipotecaria, lo que significa que el comprador en una venta fiduciaria (o el tenedor que recibió la propiedad como REO) no tiene título completamente liquidado hasta que expire el período. Para los compradores de pagarés que evalúan un pagaré en incumplimiento, un período de redención es un riesgo real que afecta el tiempo, la certeza y el precio.
Redención previa a la venta vs. posterior a la venta
Es importante distinguir dos conceptos que a menudo se denominan ambos "redención":
- Equidad de redención (previa a la venta): el derecho casi universal de detener la ejecución hipotecaria pagando la deuda antes de la venta. Este existe en casi todas partes y no es lo que hace riesgoso a un estado.
- Redención estatutaria (posterior a la venta): un derecho, en ciertos estados, de reclamar la propiedad después de que haya ocurrido la venta. Este es el que crea incertidumbre continua para el nuevo propietario.
Cuando los profesionales de pagarés señalan el "período de redención" de un estado, se refieren al derecho estatutario posterior a la venta.
Qué estados lo tienen (ejemplos)
La redención posterior a la venta se encuentra incluso en algunos estados rápidos y no judiciales, por lo que debe verificarse por separado de la velocidad de la ejecución hipotecaria:
- Alabama: hasta 1 año (180 días para vivienda principal bajo préstamos más nuevos)
- Tennessee: hasta 2 años a menos que se renuncie en la escritura de fideicomiso (la mayoría se renuncian)
- Michigan / Minnesota: ~6 meses
- Missouri: solo si el prestamista es el comprador, entonces ~1 año (raramente se activa)
- Wyoming: ~90 días
Mientras tanto, Texas y Virginia no tienen redención posterior a la venta, lo que forma parte de lo que los hace especialmente favorables para pagarés.
Por qué los períodos de redención reducen el valor
Para un comprador de pagarés que modela la recuperación de un pagaré en incumplimiento, un período de redención:
- Retrasa el título limpio y la reventa — el comprador/tenedor puede no poder vender o mejorar la propiedad con confianza hasta que cierre la ventana
- Añade incertidumbre — el antiguo propietario podría redimir, deshaciendo la recuperación
- Aumenta los costos de tenencia — más tiempo manteniendo un activo que no genera ingresos
Todo esto reduce el valor presente de la garantía y, por lo tanto, el precio del NPL. Un estado con un período de redención largo (o que puede activarse) se cotiza de manera más conservadora que un pagaré idéntico en un estado sin redención.
El ángulo de la renuncia
En algunos estados (en particular Tennessee), la escritura de fideicomiso comúnmente renuncia al derecho estatutario de redención — neutralizando el riesgo. Esta es exactamente la razón por la que un comprador lee el instrumento de garantía real, no solo la ley estatal predeterminada: un derecho de redención renunciado hace que un pagaré de Tennessee sea mucho más limpio de lo que sugiere la ley estatutaria.
Qué significa cuando vende
Para un pagaré en incumplimiento, divulgue el estado y si aplica la redención o si se renunció en el instrumento. Un pagaré en un estado sin redención (Texas, Virginia) o con redención renunciada (escritura de fideicomiso típica de Tennessee) respalda un precio más fuerte en un escenario de incumplimiento. Proporcionar el instrumento de garantía permite al comprador confirmar la exposición real a la redención y fijar el precio en consecuencia.
Esta es información general, no asesoramiento legal; las normas de redención son altamente específicas de cada estado y dependen de la fecha del préstamo, el estatus de vivienda principal, quién compra en la venta y el instrumento — verifique el estatuto aplicable y el documento.