Contrato por Escritura

Un contrato por escritura — también llamado contrato de tierra, contrato de compraventa a plazos o bono por escritura en algunos estados — es una forma de financiamiento del vendedor en la que el comprador toma posesión y realiza pagos a plazos, pero el vendedor conserva el título legal hasta que el contrato se pague en su totalidad. Solo entonces el vendedor entrega la escritura. Esta es la diferencia clave con un pagaré financiado por el propietario estándar, donde el comprador recibe la escritura desde el principio y el vendedor retiene un gravamen.

Cómo se diferencia de un pagaré e hipoteca

En un acuerdo de pagaré y escritura de fideicomiso, el comprador es propietario del inmueble y el gravamen registrado del vendedor garantiza el reembolso; el incumplimiento conduce a una ejecución hipotecaria. En un contrato por escritura:

• El título permanece con el vendedor durante el plazo del contrato (el comprador posee "título equitativo").
• El recurso en caso de incumplimiento suele ser la pérdida del contrato en lugar de una ejecución hipotecaria — aunque muchos estados ahora exigen un proceso similar a la ejecución hipotecaria para proteger a los compradores que han acumulado capital.
• El interés del comprador puede o no registrarse, lo que afecta la claridad del título.

Por qué se utiliza

A los vendedores les gusta el título retenido porque, históricamente, recuperar la propiedad en caso de incumplimiento parecía más sencillo y rápido que una ejecución hipotecaria. Los compradores que no califican para una hipoteca obtienen un camino hacia la propiedad con un enganche modesto. Es especialmente común en viviendas de precio más bajo, terrenos rurales y en mercados donde el crédito convencional es escaso.

Vender un contrato por escritura

Sí — el flujo de pagos de un contrato por escritura se puede vender a un comprador de pagarés, al igual que un pagaré estándar. Pero los compradores lo evalúan cuidadosamente debido a la estructura del título:

• Título y registro. El comprador confirma que el vendedor realmente posee un título claro y comercializable y que el contrato (o un memorando del mismo) está debidamente registrado.
• Recurso por incumplimiento según el estado. Si el vendedor puede recuperar rápidamente o debe ejecutar hipotecariamente afecta materialmente el riesgo y el precio. Muchos estados han promulgado protecciones al consumidor que convierten la pérdida en un proceso judicial una vez que el comprador ha acumulado capital sustancial.
• Capital del comprador y maduración. Como con cualquier pagaré, la maduración y el colchón de inversión a valor impulsan el valor.

Debido a la complejidad adicional, los contratos por escritura suelen cotizar de forma un poco más conservadora que los pagarés de primer gravamen limpios, y algunos compradores minoristas prefieren convertirlos a una estructura estándar de pagaré y escritura antes o al momento de la compra. Mortgage Note Capital revisa los contratos por escritura y contratos de tierra caso por caso — proporcionar la estructura completa y los documentos registrados desde el principio conduce a la cotización más precisa.

La ley estatal sobre contratos por escritura varía ampliamente y ha cambiado en los últimos años. Esta es información general, no asesoría legal.