Contrato de Tierra
Un nombre común para una venta a plazos en la que el vendedor financia la compra y retiene el título hasta el pago total — sinónimo de contrato de compraventa.
Un contrato de tierra es un nombre ampliamente utilizado para una venta inmobiliaria a plazos en la que el vendedor financia la compra y conserva el título legal hasta que el comprador paga el saldo en su totalidad. En la mayoría de los estados es funcionalmente el mismo instrumento que un contrato de compraventa; "contrato de tierra" es simplemente el término más común en el Medio Oeste (Ohio, Michigan, Indiana) y varios otros estados. A pesar del nombre, los contratos de tierra se utilizan para viviendas y propiedades mejoradas, no solo para terrenos vacantes.
Cómo funciona un contrato de tierra
El comprador realiza un enganche y se compromete a pagos mensuales a plazos que cubren capital e intereses, a menudo con un pago global que vence en unos años. El comprador toma posesión y adquiere el título equitativo —el derecho a obtener la propiedad plena al completar los pagos—, mientras que el vendedor conserva el título legal como garantía. Cuando se realiza el pago final (o el pago global), el vendedor entrega la escritura.
Por qué existen los contratos de tierra
Los contratos de tierra abren la posibilidad de ser propietario de una vivienda a compradores que no califican para financiamiento convencional y ofrecen a los vendedores ingresos mensuales, a menudo un precio más alto y un grupo de compradores al que de otro modo no tendrían acceso. Son especialmente comunes en viviendas asequibles y en comunidades desatendidas por los prestamistas hipotecarios tradicionales.
Vender un contrato de tierra por efectivo
El flujo de ingresos de un contrato de tierra es un activo vendible. Un comprador de pagarés puede adquirir los pagos restantes —en su totalidad o como una compra parcial de pagaré—, proporcionando al vendedor una suma global hoy. Dado que el título permanece a nombre del vendedor durante el plazo, los compradores centran su debida diligencia en:
- Título claro y comercializable a nombre del vendedor y un contrato o memorando debidamente registrado
- El recurso por incumplimiento del estado —si el vendedor puede declarar la caducidad del contrato o debe utilizar un proceso de ejecución hipotecaria (muchos estados ahora exigen lo último una vez que el comprador tiene un capital significativo)
- El historial de pagos y la antigüedad, idealmente documentado por un administrador de pagos externo
- El colchón de capital del comprador / ITV
Tendencia de protección al consumidor
Los reguladores han señalado prácticas abusivas en los contratos de tierra, y muchos estados han reforzado las protecciones para los compradores: registro obligatorio, divulgaciones requeridas y proceso judicial antes de que un comprador con capital sustancial pueda ser desalojado. Estas normas hacen que los contratos de tierra bien documentados sean más seguros para todos y más fáciles de vender, pero también significan que el estado en el que se encuentra un contrato de tierra afecta materialmente su valor. Mortgage Note Capital evalúa los contratos de tierra caso por caso; proporcionar el contrato registrado, la evidencia de título y un historial de pagos verificable desde el principio produce la oferta más precisa.
La legislación sobre contratos de tierra varía significativamente según el estado y ha cambiado recientemente. Esta es información general, no asesoramiento legal.