Tasa de descuento
La tasa de rendimiento utilizada para convertir los pagos futuros de una nota en su valor actual — tasas más altas significan precios más bajos.
La tasa de descuento es la tasa de rendimiento utilizada para convertir los pagos futuros en su valor presente — la tasa de interés que se introduce en la fórmula de valoración para convertir el flujo de pagos de su nota en un precio en dólares de hoy. En la compra de notas, la tasa de descuento es el rendimiento requerido por el comprador: el retorno anual que necesita para compensar el tiempo y el riesgo. Es el factor individual más poderoso en cualquier oferta de nota, porque cambios pequeños en la tasa de descuento producen cambios significativos en el precio.
Cómo funciona la tasa de descuento
Para valorar su nota, un comprador descuenta cada pago futuro hasta el día de hoy aplicando la tasa de descuento. La relación es inversa:
- Tasa de descuento más alta → precio más bajo. Si se requiere mayor retorno, los pagos futuros valen menos hoy.
- Tasa de descuento más baja → precio más alto. Si se requiere menor retorno, los pagos futuros valen más hoy.
En la fórmula del valor presente de la nota PV = pmt × (1 − (1+i)^−n) ÷ i + balloon ÷ (1+i)^n, la tasa de descuento es i (aquí una tasa mensual, igual a la tasa anual ÷ 12). Si se eleva i, el PV baja; si se reduce, el PV sube.
Qué determina la tasa de descuento de su nota
El comprador establece la tasa de descuento según el riesgo de la nota y la competencia por capital. Los factores que la hacen subir (reduciendo su precio):
- Maduración escasa o historial de pagos irregular
- LTV/ITV alto, posición de gravamen subordinado
- Un préstamo no performante o sub-performante
- Un estado con ejecución hipotecaria lenta y costosa (judicial)
- Una tasa de la nota por debajo del mercado o un plazo restante muy largo
Los factores que la hacen bajar (elevando su precio) son la imagen inversa: maduración sólida, LTV bajo, primera posición de gravamen, una tasa de la nota justa o alta, un estado con ejecución hipotecaria rápida y documentación limpia.
Una idea de la escala
Para notas residenciales performantes financiadas por el propietario, las tasas de descuento (rendimientos) suelen situarse comúnmente en un rango aproximado del 8 %–12 %, y las notas de mayor riesgo se ubican más arriba. Nuestra calculadora de valor de notas muestra deliberadamente un rango estimado de ofertas entre aproximadamente 9 %–12 % para que pueda ver cómo se mueve el precio al cambiar la tasa de descuento —la misma palanca que utiliza el comprador.
Tasa de descuento vs. tasa de la nota vs. descuento
Tres términos similares que deben mantenerse distintos:
- Tasa de la nota: lo que paga el prestatario sobre el saldo.
- Tasa de descuento (rendimiento): el retorno que requiere el comprador, utilizado para valorar la nota.
- Descuento (la diferencia en dólares): qué tan por debajo del valor nominal queda el precio —el resultado de aplicar la tasa de descuento.
Qué significa al vender
Usted no puede dictar la tasa de descuento, pero sí puede reducir el riesgo que la determina. Cada mejora —maduración comprobable, un prestatario sólido, LTV bajo, primera posición de gravamen, documentación limpia— reduce la tasa que necesita el comprador y eleva su precio. Comprender la tasa de descuento es comprender la palanca detrás de su oferta.