Anualidad
Una serie de pagos fijos a lo largo del tiempo; el término también describe las matemáticas del valor presente utilizadas para fijar el precio del flujo de pagos de una nota hipotecaria.
Una anualidad es, en términos generales, una serie de pagos iguales realizados a intervalos regulares durante un período de tiempo. La palabra tiene dos significados relevantes para los tenedores de notas: el producto financiero (una anualidad de seguros o jubilación que paga un flujo de ingresos) y el concepto matemático (la fórmula de valor presente para valorar cualquier flujo de pagos nivelados). Ambos se relacionan con la compra de notas, porque los pagos de una nota hipotecaria amortizable estándar forman una anualidad, y fijar el precio de esa anualidad es exactamente cómo un comprador de notas valora su nota.
La anualidad como matemática: cómo fija el precio de una nota
Una nota hipotecaria completamente amortizable paga el mismo monto cada mes: ese flujo nivelado es una anualidad ordinaria. Su valor presente se calcula con la fórmula de la anualidad:
PV = pmt × (1 − (1 + i)^−n) ÷ i
donde pmt es el pago mensual, i es la tasa de descuento mensual (rendimiento anual ÷ 12), y n es el número de pagos. Si la nota tiene un pago globo, se suma su valor descontado: + balloon ÷ (1 + i)^n. Este es el motor literal detrás de una oferta de nota y de nuestra calculadora de valor de nota: el valor de su nota es el valor presente de su anualidad de pagos al rendimiento requerido por el comprador.
La anualidad como producto
Por separado, un producto de anualidad vendido por una compañía de seguros paga al propietario un flujo de ingresos —inmediatamente o a partir de una fecha futura— que se utiliza a menudo para la jubilación o para financiar un acuerdo estructurado. Al igual que una nota hipotecaria, el derecho a recibir pagos de anualidad a veces puede venderse por una suma global a un comprador que descuenta los pagos futuros a su valor presente. (Algunas anualidades, especialmente las que financian acuerdos estructurados, requieren aprobación judicial para transferirse).
Por qué el marco de la anualidad ayuda a un vendedor de notas
Ver su nota como una anualidad desmitifica la oferta:
- Más pagos o pagos más grandes → mayor valor presente
- Pagos más cercanos → mayor valor presente (los pagos lejanos se descuentan más)
- Un rendimiento requerido más bajo (porque la nota es de menor riesgo) → mayor valor presente
Por eso una tasa de nota más alta, un plazo restante más corto, un sazonamiento sólido y una posición de primer gravamen elevan su precio: aumentan los pagos de la anualidad o reducen la tasa de descuento aplicada a ellos.
Anualidad ordinaria vs. anualidad anticipada
Un detalle técnico menor: una anualidad ordinaria paga al final de cada período (típico en hipotecas), mientras que una anualidad anticipada paga al inicio. La diferencia modifica ligeramente el valor presente. La mayoría de las notas son anualidades ordinarias y se aplica la fórmula estándar anterior.
Qué significa cuando vende
Mortgage Note Capital valora su nota como el valor presente de su anualidad de pagos (más cualquier pago globo). Cuanto más limpia, grande, cercana y segura sea esa corriente, mayor será la suma global. Si en cambio posee una anualidad de seguros/jubilación en lugar de una nota inmobiliaria, se trata de un activo diferente con compradores y reglas distintos, pero la lógica subyacente del valor presente es idéntica.