Vender una Nota Hipotecaria en Nevada

Nevada es un estado amigable con las notas y sólido. Utiliza la ejecución hipotecaria no judicial mediante una escritura de fideicomiso, no contempla redención posterior a la venta y el proceso está bien establecido y es predecible. Mortgage Note Capital compra notas de Nevada al contado.

El proceso no judicial de Nevada

Nevada permite la ejecución hipotecaria no judicial a través de la cláusula de poder de venta contenida en una escritura de fideicomiso, el instrumento de garantía estándar en el estado. Ante un incumplimiento, el fiduciario puede completar la venta del fideicomiso sin presentar una demanda, aunque Nevada exige avisos específicos (incluido un aviso de incumplimiento y elección de venta, y un aviso de venta) más una opción de mediación para ocupantes-propietarios. Con estos pasos, el proceso suele durar alrededor de 4 a 7 meses o más.

Lo más positivo para el valor de la nota es que Nevada no otorga derecho estatutario de redención posterior a la venta tras la venta del fideicomiso. Una vez completada la venta, el prestatario no puede recuperar la propiedad, por lo que el resultado es definitivo y el comprador obtiene posesión limpia. La recuperación rápida y cierta sin posibilidad de recuperación de la redención es exactamente lo que permite a un comprador de notas aceptar un rendimiento menor, lo que se traduce en un precio más alto para su nota, situando a Nevada en el nivel alto de los estados amigables con las notas.

La excepción anti-deficiencia de Nevada

Nevada generalmente permite sentencias por deficiencia mediante una demanda presentada dentro de los seis meses posteriores a la venta, con un marco de valor justo. Sin embargo, existe una notable excepción de la era posterior a la crisis: las deficiencias están prohibidas para prestamistas institucionales en préstamos para compra de vivienda ocupada por el propietario originados después del 1 de octubre de 2009. En otras palabras, en un préstamo de compra de residencia principal otorgado por una institución financiera después de esa fecha, el prestamista generalmente no puede perseguir un saldo pendiente.

Para un comprador de notas, esta regla anti-deficiencia importa mucho menos que la velocidad y la finalidad de la venta. La recuperación en notas financiadas por el vendedor proviene principalmente de la propiedad y su capital, no de perseguir personalmente al prestatario, y muchas notas financiadas por el vendedor quedan fuera de la excepción para prestamistas institucionales de todos modos. El proceso no judicial limpio de Nevada y la ausencia de redención lo mantienen firmemente amigable con las notas.

El mercado de notas de Nevada

Nevada es un mercado de notas activo y orientado al crecimiento. Las Vegas y el condado de Clark circundante (Henderson, North Las Vegas) dominan, mientras que Reno-Sparks ancla el norte. El rápido crecimiento poblacional, una profunda comunidad de inversores y una sólida cultura de financiamiento por el vendedor —incluido en terrenos y viviendas de nivel de entrada— mantienen el flujo de nuevas notas en todo el estado.

Vender su nota de Nevada

El contexto de ejecución hipotecaria de Nevada respalda un valor sólido, por lo que el camino hacia una oferta de primer nivel es una nota limpia y bien documentada con un colchón de capital saludable. Tenga preparada su nota y la escritura de fideicomiso registrada, el saldo de capital impago actual, la tasa, el pago y el historial de pagos, así como el valor aproximado de la propiedad.

Algunos detalles ayudan. La documentación limpia —el pagaré original, la escritura de fideicomiso registrada y la declaración de cierre— permite a un comprador confirmar el gravamen y los términos sin demora. Una posición de primer gravamen obtiene la mejor fijación de precios; los segundos gravámenes se revisan caso por caso. Una relación baja de inversión a valor es especialmente persuasiva, ya que en el papel de compra de dinero para ocupantes-propietarios la propiedad suele ser la principal recuperación del comprador. Y si prefiere conservar parte de los ingresos, una compra parcial le permite vender solo una parte de los pagos próximos mientras retiene el tramo final y cualquier pago global.

El programa de mediación de Nevada es el paso procesal que más probablemente afecte los plazos, por lo que vale la pena conocerlo. Para residencias ocupadas por sus propietarios, Nevada ofrece un Programa de Mediación de Ejecuciones Hipotecarias que el prestatario puede elegir, lo que pausa la venta del fideicomiso mientras las partes intentan resolver el incumplimiento. La mayoría de las notas financiadas por el vendedor en incumplimiento no terminan en mediaciones prolongadas, pero un comprador incluye en el precio esa posibilidad, y es parte de por qué el plazo de Nevada oscila entre aproximadamente cuatro y siete meses o más en lugar de ser tan rápido como en Texas. Es importante destacar que la excepción anti-deficiencia para prestamistas institucionales generalmente no se aplica a un vendedor privado que haya financiado la operación, por lo que muchas notas de Nevada financiadas por el vendedor conservan plenos derechos de deficiencia, un punto que vale la pena mencionar si le corresponde, ya que fortalece modestamente el panorama de recuperación. Para un primer gravamen limpio de Nevada con capital sólido, la falta de redención del estado y el proceso de venta del fideicomiso bien establecido respaldan una oferta sólida.

Compramos notas de Nevada en cumplimiento y en incumplimiento en todo el estado y fijamos el precio de cada una según sus méritos.

Esta página es información general, no asesoramiento legal. Las normas anti-deficiencia de Nevada dependen de la fecha del préstamo, el tipo de prestamista, la ocupación y el estatus de compra de dinero; verifique la legislación vigente y consulte a un abogado antes de actuar sobre una nota específica.