Financiamiento del Vendedor
Otro nombre para financiamiento del propietario: el vendedor otorga el préstamo al comprador, creando un pagaré de propiedad privada que puede venderse a un comprador de pagarés.
Financiamiento del vendedor es la práctica mediante la cual el vendedor de una propiedad otorga el préstamo al comprador en lugar de exigir que este obtenga financiamiento bancario. Se trata del mismo arreglo que el financiamiento del propietario: ambos términos se usan indistintamente en la industria y constituyen el origen de casi todos los pagarés que adquiere Mortgage Note Capital. El vendedor se convierte en el prestamista, el comprador firma un pagaré y una hipoteca o escritura de fideicomiso garantiza la deuda con el inmueble.
Formas que adopta el financiamiento del vendedor
El financiamiento del vendedor es un término amplio que abarca varias estructuras específicas, cada una con diferentes implicaciones de propiedad y riesgo:
- Pagaré y escritura de fideicomiso / pagaré e hipoteca: La forma más limpia. El comprador recibe el título y el vendedor mantiene un gravamen registrado. Esto genera el pagaré más fácilmente vendible.
- Contrato de compraventa (contrato de tierra): El vendedor conserva el título legal hasta que el comprador termine de pagar. Es vendible, pero la estructura del título requiere mayor diligencia.
- Hipoteca envolvente: Un nuevo pagaré del vendedor envuelve un préstamo subyacente existente que permanece vigente.
- Opción de arrendamiento / alquiler con opción a compra: Técnicamente es un arrendamiento más una opción de compra, no una venta real, por lo que aún no existe un pagaré hipotecario.
Al evaluar un pagaré para su compra, la estructura es lo primero que identifica un comprador de pagarés, porque determina quién posee el título y cómo se recupera el capital en caso de incumplimiento.
Por qué existe
El financiamiento del vendedor resuelve problemas para ambas partes. Los compradores que no califican para una hipoteca convencional (trabajadores independientes, personas que reconstruyen su crédito o compradores de propiedades inusuales) obtienen una vía hacia la propiedad. Los vendedores amplían su mercado de compradores, suelen obtener un precio más alto, ingresos mensuales por intereses y los beneficios fiscales de una venta a plazos. El vendedor asume el rol y el riesgo del prestamista, razón por la cual estos pagarés tienen tasas de interés más altas que los préstamos bancarios.
Del financiamiento al efectivo
La característica definitoria del financiamiento del vendedor es que convierte una venta única en un flujo de pagos que se extiende durante años. Muchos vendedores eventualmente desean recibir ese dinero antes —para reinvertir, liquidar una herencia, cubrir una emergencia o simplemente dejar de ser prestamista—. Vender el pagaré a un comprador de pagarés convierte los pagos restantes en una suma global hoy, con un descuento que refleja el rendimiento requerido por el comprador y el riesgo del pagaré.
Cumplimiento y calidad
Los préstamos financiados por el vendedor a ocupantes-propietarios son hipotecas de consumo reguladas por la Dodd-Frank Act y la SAFE Act; el uso de un RMLO garantiza su cumplimiento y vendibilidad. Independientemente de la estructura, los pagarés financiados por el vendedor más valiosos comparten las mismas características: posición de primer gravamen, capital significativo del prestatario, una tasa justa, maduración documentada y documentación impecable.