Opción de Arrendamiento
Un arrendamiento que otorga al inquilino el derecho (pero no la obligación) de comprar la propiedad más adelante a un precio establecido; no es una venta real, por lo que aún no existe un pagaré hipotecario.
Una opción de arrendamiento es un acuerdo híbrido que combina un contrato de arrendamiento con una opción de compra de la propiedad durante o al final del plazo del arrendamiento. El ocupante es un inquilino, no un propietario, y tiene el derecho pero no la obligación de comprar a un precio (y en términos) acordados de antemano. Las opciones de arrendamiento suelen comercializarse como renta con opción de compra y se encuentran en el límite del mundo del financiamiento del vendedor; es importante entenderlas con precisión porque, a diferencia del financiamiento del propietario o un contrato de compraventa de terreno, una opción de arrendamiento no crea un pagaré hipotecario.
Cómo se estructura una opción de arrendamiento
- El arrendamiento establece la renta mensual y el plazo, como cualquier alquiler.
- La opción otorga al inquilino el derecho exclusivo de comprar a un precio fijo dentro de un plazo determinado, normalmente a cambio de una cuota de opción inicial, a menudo no reembolsable.
- Créditos de renta aplican a veces una parte de cada pago de renta al precio de compra futuro como incentivo.
Si el inquilino ejerce la opción, compra la propiedad, frecuentemente mediante financiamiento convencional o, a veces, nuevo financiamiento del vendedor en ese momento. Si no la ejerce, se retira (normalmente perdiendo la cuota de opción y cualquier crédito de renta), y el propietario conserva la propiedad.
Por qué esto importa para vendedores y compradores de pagarés
Como el inquilino no ha comprado la vivienda, no existe un pagaré ni un gravamen registrado para vender durante el período de la opción de arrendamiento. Un comprador de pagarés no puede adquirir un flujo de pagos que legalmente es renta, no reembolso de préstamo. Solo después de que se ejerza la opción y se realice una venta financiada real surge un pagaré vendible.
Esta distinción confunde a muchos vendedores potenciales. Si cree que posee un “pagaré” pero los documentos son un arrendamiento más una opción, lo que realmente tiene es un acuerdo de arrendador-inquilino, no una deuda hipotecaria. Para crear un pagaré vendible a partir de una relación de opción de arrendamiento, las partes deben cerrar una venta real: el comprador toma título, firma un pagaré y el vendedor registra una hipoteca o escritura de fideicomiso.
Advertencias legales
Algunos estados examinan las opciones de arrendamiento que funcionan como ventas encubiertas (plazos largos, cuotas de opción elevadas, créditos de renta importantes) y pueden reclasificarlas como ventas a plazos sujetas a normas de protección al consumidor y ejecución hipotecaria. Los arreglos de ocupante-propietario también pueden implicar la Ley Dodd-Frank si equivalen efectivamente a financiamiento. Si su objetivo es vender el papel eventualmente, una venta financiada limpia (con un RMLO cuando se requiera) produce un instrumento mucho más comercializable que una opción de arrendamiento.
Esta es información general, no asesoría legal; el tratamiento de las opciones de arrendamiento varía según el estado.