Bond for Deed

Un bond for deed es el término que se utiliza principalmente en Luisiana (y en algunas otras jurisdicciones) para lo que la mayoría de los estados denominan un contrato de compraventa o contrato de terreno: una venta a plazos en la que el vendedor se compromete a entregar la escritura una vez que el comprador haya pagado el precio acordado, mientras retiene el título legal en el ínterin. Se trata de una forma de financiamiento del vendedor, y el flujo de pagos que genera puede venderse a un comprador de pagarés — con las mismas consideraciones de diligencia que se aplican a cualquier venta a plazos con título retenido.

Cómo funciona un bond for deed

El comprador toma posesión y realiza pagos a plazos (capital e intereses, a menudo con un pago global), pero no recibe la escritura hasta que se cumpla el contrato. El vendedor conserva el título legal como garantía; el comprador posee el derecho equitativo de obtener el título al completar los pagos. En Luisiana, las transacciones de bond for deed se rigen por estatutos específicos (La. R.S. 9:2941 y siguientes) que, entre otras cosas, suelen canalizar los pagos a través de un agente de escrow (a menudo un banco) y establecen procedimientos para la cancelación en caso de incumplimiento del comprador — en particular, un proceso de notificación y subsanación antes de que el vendedor pueda cancelar.

Por qué la estructura importa para los compradores de pagarés

Al igual que en cualquier venta a plazos en la que el vendedor conserva el título, un comprador de un flujo de pagos de bond for deed se centra en:

• Título claro y comercializable a nombre del vendedor y debida inscripción del bond for deed
• El recurso de incumplimiento/cancelación según la ley de Luisiana — incluido el período de notificación y subsanación requerido
• Gestión de escrow de los pagos, que en Luisiana es común y ayuda a documentar el historial de pagos
• El colchón de capital del comprador / ITV y la maduración

Luisiana es también un estado de ejecución hipotecaria judicial para las hipotecas (utiliza el “proceso ejecutivo”, que es relativamente rápido para un estado judicial), pero un bond for deed es un mecanismo diferente con su propia vía de cancelación estatutaria — un comprador de pagarés evalúa el instrumento específico y el estatuto que lo rige.

Bond for deed vs. contrato de compraventa vs. contrato de terreno

Estos son en gran medida nombres regionales para el mismo concepto — una venta a plazos con título retenido:

• Bond for deed: Luisiana (y algunos usos locales en otros lugares)
• Contrato de compraventa: común en muchos estados
• Contrato de terreno: común en el Medio Oeste

Las protecciones legales y los procedimientos de incumplimiento varían según el estado, razón por la cual el instrumento y su ley aplicable deben revisarse.

Qué significa cuando vende

Si posee un bond for deed, reúna el contrato inscrito, la evidencia de título claro, los registros de escrow/pagos y el historial de pagos. Divulgue la estructura y el estado para que el comprador pueda aplicar el marco estatutario correcto. Dado que las ventas con título retenido conllevan más matices de documentación y remedios que un pagaré e hipoteca estándar, pueden cotizarse de forma un poco más conservadora, pero son vendibles. Mortgage Note Capital evalúa los pagarés de bond for deed, contrato de compraventa y contrato de terreno caso por caso — una documentación completa desde el principio produce la cotización más precisa.

Esta es información general, no asesoría legal; la ley de bond for deed es específica de cada estado (en particular, los estatutos de Luisiana).