Financiamiento del Propietario
Una venta en la que el vendedor de la propiedad actúa como prestamista, permitiendo que el comprador pague a lo largo del tiempo en lugar de obtener un préstamo bancario, lo que crea un pagaré que el vendedor puede vender después por efectivo.
Financiamiento del propietario (también llamado financiamiento del vendedor) es una venta de bienes raíces en la que el vendedor actúa como el banco. En lugar de que el comprador obtenga una hipoteca de un prestamista, el vendedor extiende crédito directamente: el comprador realiza un enganche, firma un pagaré prometiendo reembolsar el saldo con intereses, y el vendedor garantiza esa promesa con una hipoteca o un contrato de fideicomiso sobre la propiedad. El resultado es un pagaré hipotecario de tenencia privada, exactamente el tipo de activo que compra Mortgage Note Capital.
Cómo se estructura un trato con financiamiento del propietario
Una venta típica con financiamiento del propietario incluye:
- Precio de venta y enganche — el monto financiado es el precio menos el enganche
- Tasa de interés — a menudo más alta que una tasa bancaria para compensar al vendedor por el riesgo y por inmovilizar su dinero
- Pago y plazo — principal e intereses mensuales, frecuentemente amortizados en 20–30 años con un pago global en 5–7 años
- Instrumento de garantía — una hipoteca o contrato de fideicomiso registrado contra la propiedad para que el vendedor pueda ejecutar en caso de incumplimiento
Por qué los vendedores lo ofrecen
El financiamiento del propietario amplía el grupo de compradores a personas que no califican fácilmente para un préstamo convencional, a menudo respalda un precio de venta más alto, puede diferir el impuesto sobre las ganancias de capital del vendedor a lo largo del tiempo (una venta a plazos) y genera ingresos mensuales. El vendedor gana intereses sobre el dinero que de otro modo quedaría inactivo después de una venta en efectivo.
Por qué se venden los pagarés con financiamiento del propietario
El inconveniente es que el financiamiento del propietario convierte una venta de suma global en un goteo lento de pagos. Cambios en la vida —un vendedor necesita efectivo para una nueva compra, una factura médica, un divorcio, un acuerdo patrimonial o simplemente quiere dejar de administrar un préstamo— hacen que vendan el pagaré a un comprador de pagarés por una suma global, aceptando un descuento a cambio de efectivo inmediato y la eliminación del riesgo de cobro e incumplimiento.
Cumplimiento para pagarés de vivienda
Cuando el comprador es un ocupante propietario, el préstamo es una hipoteca de consumo sujeta a la Dodd-Frank Act y la SAFE Act. Los vendedores que financian regularmente, o que desean que su pagaré esté limpio y sea vendible, suelen originarlo a través de un RMLO con licencia. Los préstamos sobre propiedades de inversión tienen fines comerciales y generalmente quedan fuera de esas reglas de consumo.
Qué hace valioso un pagaré con financiamiento del propietario
Los mejores pagarés con financiamiento del propietario para vender son pagarés de primer gravamen sobre propiedades libres de gravamen, con un enganche sólido (menor LTV), una tasa de interés justa, maduración documentada y documentación limpia. Estructurar bien el trato desde el principio —y usar un servidor externo para documentar los pagos— preserva la opción de vender después al mejor precio posible.