Dodd-Frank Act
La ley de reforma financiera de 2010 cuyas disposiciones hipotecarias —especialmente la de capacidad de reembolso— determinan cómo deben originarse los pagarés financiados por el vendedor sobre viviendas.
La Dodd-Frank Wall Street Reform and Consumer Protection Act de 2010 es una extensa ley federal aprobada tras la crisis financiera de 2008. Para el mundo de la financiación por el propietario y los pagarés, las partes relevantes son sus reformas al otorgamiento de hipotecas, que crearon la Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) e impusieron nuevas reglas sobre quién puede otorgar préstamos hipotecarios residenciales y en qué términos. Si crea o posee un pagaré financiado por el vendedor sobre una vivienda, Dodd-Frank es el marco que rige si ese pagaré se originó correctamente.
La regla de capacidad de reembolso
El elemento central para la financiación por el vendedor es el requisito de capacidad de reembolso (ATR). Antes de otorgar una hipoteca de consumo sobre una vivienda, el prestamista debe realizar una determinación razonable y de buena fe de que el prestatario puede realmente reembolsar el préstamo, basándose en ingresos, activos y deudas documentados. Un pagaré que ignoró el ATR puede exponer al tenedor a reclamaciones y defensas legales —un motivo real de preocupación para cualquier comprador de pagarés que suscriba el expediente.
Exenciones para la financiación por el vendedor
Dodd-Frank no prohíbe la financiación por el propietario. Proporciona exclusiones limitadas para vendedores que no se dedican al negocio de otorgar préstamos:
- Exención de una propiedad: Una persona natural, patrimonio o fideicomiso que financie la venta de una propiedad que posea en cualquier período de 12 meses generalmente está exento del análisis de ATR (aunque los límites de globo y ciertas otras limitaciones y divulgaciones pueden seguir aplicando).
- Exención de tres propiedades: Un vendedor (incluidas ciertas entidades) que financie tres o menos propiedades en 12 meses puede estar exento de ATR si el préstamo es totalmente amortizable (sin amortización negativa), la tasa es fija o limitada en su ajuste, y el vendedor realiza una determinación de buena fe sobre la capacidad de reembolso.
Si se superan esos umbrales, o se financian viviendas ocupadas por sus propietarios de forma habitual, es probable que se le considere un prestamista que debe cumplir plenamente —razón por la cual muchos vendedores utilizan un RMLO autorizado.
Límites de globo y de plazo
Dodd-Frank y su regla de implementación (Regulation Z) restringen ciertas características en las hipotecas de consumo, incluidos algunos usos de pagos globales y penalizaciones por prepago. Estos límites son un motivo común por el que los pagarés de viviendas financiados por el propietario se estructuran como totalmente amortizables o utilizan plazos de globo conformes.
Por qué les importan a los compradores
Un comprador de pagarés desea tener la certeza de que un pagaré de consumo se originó dentro de estas reglas, porque el incumplimiento puede afectar el derecho a exigir el pago o generar responsabilidad. Un pagaré que encaje en una exención o que se originó a través de un RMLO con un análisis de ATR documentado es más limpio, seguro y valioso. Los pagarés sobre propiedades de inversión o no ocupadas por el propietario son préstamos con fines comerciales y generalmente quedan fuera de estas reglas de hipotecas de consumo por completo.
Esta es información general, no asesoramiento legal. El cumplimiento depende de hechos específicos; consulte a un abogado calificado o a un RMLO antes de originar un préstamo hipotecario financiado por el vendedor.