Hipoteca Wraparound
Un préstamo financiado por el vendedor que "envuelve" una hipoteca subyacente existente: el comprador paga al vendedor, quien sigue pagando al prestamista original.
Una hipoteca wraparound (un "wrap") es una forma de financiamiento por el propietario en la que el vendedor crea un pagaré nuevo para el comprador que incluye, o envuelve, una hipoteca existente que permanece en su lugar. El comprador realiza un solo pago al vendedor; este continúa pagando al prestamista subyacente con ese dinero y se queda con la diferencia.
Cómo funciona un wrap
Supongamos que un vendedor aún debe $100,000 al 4% en su préstamo original y vende la casa en $160,000 a plazos, financiando $150,000 al 8%. En lugar de pagar el préstamo antiguo, el vendedor lo envuelve:
- El comprador paga al vendedor en el nuevo pagaré wrap de $150,000 al 8%.
- El vendedor sigue realizando el pago subyacente de $100,000 al 4%.
- El vendedor gana la diferencia entre el 8% que cobra y el 4% que paga, más la ganancia sobre el saldo envuelto.
El préstamo original no se paga; sigue siendo obligación del vendedor, y la escritura de fideicomiso o hipoteca del vendedor sigue en primera posición bajo el nuevo wrap.
El riesgo de la cláusula de vencimiento por venta
El riesgo central de cualquier wrap es la cláusula de vencimiento por venta del prestamista subyacente. Transferir la propiedad puede dar a ese prestamista el derecho de exigir el pago inmediato del préstamo. Muchos wraps operan durante años sin incidentes mientras continúan los pagos, pero el derecho existe y nunca desaparece. Esta es la primera cosa que un comprador de pagarés evalúa en un wrap.
Por qué los wraps son más difíciles de vender
Porque un pagaré wrap queda detrás de un préstamo subyacente en lugar de estar en una posición de primer gravamen limpia, conlleva riesgo en capas: exposición a la cláusula de vencimiento por venta, la posibilidad de que el vendedor no envíe los pagos al prestamista principal y la complejidad de dos préstamos garantizados por una sola propiedad. Como resultado:
- Muchos compradores minoristas de pagarés no comprarán wraps en absoluto.
- Los que sí lo hacen aplican un descuento mayor o exigen una fuerte maduración y documentación clara.
- Un wrap sobre una propiedad libre de gravámenes no es realmente un wrap: si no hay un préstamo subyacente, simplemente tiene un pagaré de primer gravamen limpio que vale más.
Vendiendo un pagaré wrap
Si tiene un wrap y desea venderlo, la divulgación completa es esencial: proporcione los términos del préstamo subyacente, el saldo y el estado de los pagos, además del pagaré wrap y un historial de pagos verificable. Algunos vendedores mejoran la comercialización pagando o refinanciando primero el préstamo subyacente, convirtiendo el wrap en un pagaré de primer gravamen limpio. Mortgage Note Capital revisa los pagarés wrap caso por caso — infórmenos la estructura completa desde el principio para que podamos darle una respuesta precisa.