Incumplimiento

Incumplimiento es el incumplimiento de las obligaciones del pagaré y del instrumento de garantía por parte del prestatario. La forma más común es el incumplimiento monetario —falta de pagos—, pero el incumplimiento también puede ser no monetario: no pagar los impuestos sobre la propiedad, dejar que el seguro contra riesgos expire o transferir la propiedad en violación de una cláusula de vencimiento por venta. El incumplimiento es el punto de inflexión que convierte un pagaré en cumplimiento en un activo problemático y activa los derechos de ejecución del tenedor, por lo que se encuentra en el centro de cómo se entiende y se valora el riesgo del pagaré.

Incumplimiento monetario vs. no monetario

• Incumplimiento monetario: el prestatario deja de pagar (después del período de gracia y cualquier ventana de subsanación). Esto es lo que la mayoría de la gente entiende por incumplimiento y lo que lleva un pagaré hacia el estado de incumplimiento.
• Incumplimiento no monetario (técnico): el prestatario infringe otro pacto —impuestos impagos que podrían convertirse en un gravamen superior, seguro vencido que deja la garantía sin protección o una transferencia no autorizada. Estos pueden ser igual de graves porque amenazan la garantía incluso mientras continúan los pagos.

Qué activa el incumplimiento

Una vez que el prestatario está en incumplimiento, la cláusula de aceleración del pagaré y el instrumento de garantía otorgan al tenedor un camino para ejecutar:

1. Aviso y subsanación — la mayoría de los pagarés y las leyes estatales exigen notificar al prestatario y darle la oportunidad de restablecer.
2. Aceleración — exigir el saldo total si el incumplimiento no se subsana.
3. Ejecución hipotecaria — recuperar del inmueble mediante una venta por el fiduciario (no judicial) o un proceso judicial (judicial), que termina en REO si ningún tercero compra.

Cómo cambia el incumplimiento la valoración

El incumplimiento cambia la base del valor del flujo de caja a la recuperación:

• Un pagaré en cumplimiento se valora según su valor presente de los pagos.
• Un pagaré en incumplimiento (NPL) se valora según la garantía y la recuperación — el valor de la propiedad, la posición del gravamen, la velocidad y el costo de la ejecución hipotecaria en el estado, las reglas de redención y sentencia por deficiencia, y los gravámenes o impuestos superiores.

Cuanto más profundo y prolongado sea el incumplimiento, más se basa el valor en la propiedad —y mayor será el descuento sobre el valor nominal.

El incumplimiento no es el final del camino

Un pagaré en incumplimiento sigue siendo un activo vendible y a menudo valioso. El prestatario puede restablecerse o aceptar una modificación del préstamo (creando un pagaré reestructurado); el tenedor puede perseguir una venta corta o una escritura en lugar de ejecución; o la ejecución hipotecaria puede recuperar la garantía. Cada una es una vía hacia el valor.

Qué significa cuando vende

Si su pagaré está en incumplimiento, divulgue toda la información: el tipo de incumplimiento (monetario o técnico), cuánto tiempo ha persistido, cualquier aviso de incumplimiento o pasos de ejecución hipotecaria tomados, el valor de la propiedad, la posición del gravamen y el estado de impuestos/seguros. Esto permite que un comprador de pagarés valore la recuperación con precisión. Mortgage Note Capital compra pagarés en incumplimiento y no productivos; un estado honesto y completo es lo que hace posible una oferta rápida y justa.

Esta es información general, no asesoramiento legal; las reglas de incumplimiento, aviso y subsanación varían según el estado y el instrumento.