Cláusula de vencimiento por venta
Una disposición hipotecaria que permite al prestamista exigir el reembolso total si la propiedad se vende o transfiere sin el consentimiento del prestamista.
Una cláusula de vencimiento por venta (también llamada cláusula de enajenación) otorga al prestamista el derecho de exigir el pago total del saldo del préstamo si el prestatario vende o transfiere la propiedad garantizada sin el permiso del prestamista. Existe para que el prestamista no se vea obligado a mantener un préstamo por debajo del mercado después de que el prestatario original se retire.
Para el mundo de las finanzas por propietario y los pagarés, la cláusula de vencimiento por venta importa en dos situaciones muy diferentes.
Cuando crea un pagaré
Si usted, el vendedor, posee la propiedad libre y despejada, no hay un prestamista subyacente ni cláusula de vencimiento por venta de la que preocuparse: puede financiar la venta y crear un pagaré de primer gravamen limpio. Este es el pagaré ideal para vender.
Si en cambio vende a plazos mientras aún hay un préstamo bancario subyacente —por ejemplo mediante una hipoteca envolvente o un trato “sujeto a”—, la cláusula de vencimiento por venta del prestamista subyacente sigue vigente. Transferir la propiedad podría activar el derecho del prestamista a exigir el pago. Los prestamistas no siempre la hacen cumplir, especialmente mientras sigan llegando los pagos, pero el derecho existe y es un riesgo real que un comprador de pagarés examinará.
Por qué les importan a los compradores de pagarés
Cuando vende un pagaré garantizado por una propiedad que tiene una hipoteca subyacente, el comprador hereda la exposición al vencimiento por venta: si el prestamista senior alguna vez llama su préstamo, la posición de la garantía se ve amenazada. Ese riesgo reduce el precio o, para muchos compradores minoristas, deja el pagaré completamente fuera de consideración. Los pagarés de primer gravamen sobre propiedades libres y despejadas evitan este problema y obtienen los mejores precios, razón por la cual muchos compradores, incluidos los especialistas que solo compran primeros gravámenes, los prefieren.
Las excepciones de Garn-St. Germain
La ley federal (Garn-St. Germain Depository Institutions Act de 1982) prohíbe a los prestamistas hacer cumplir el vencimiento por venta en ciertas transferencias, por ejemplo, transferencias a un cónyuge o hijo, transferencias al fideicomiso en vida del propio prestatario o transferencias resultantes de muerte o divorcio. Estas excepciones son limitadas y no son una luz verde para las operaciones envolventes de inversionistas, pero explican por qué algunas transferencias familiares no activan la cláusula.
Conclusión
Una cláusula de vencimiento por venta rara vez afecta a un pagaré de primer gravamen financiado por el propietario sencillo sobre una vivienda libre y despejada. Se vuelve importante siempre que haya un préstamo subyacente debajo de su pagaré. Divulgue cualquier financiamiento senior desde el principio: es una de las primeras cosas que revisa un comprador serio de pagarés.