NPL (Préstamo No Productivo)
Un préstamo en incumplimiento —típicamente con 90 días o más de mora— cuyo valor se basa en la propiedad y en la recuperación probable más que en un flujo de pagos.
Un NPL, o préstamo no productivo, es una hipoteca en incumplimiento —generalmente cuando el prestatario tiene 90 días o más de mora, aunque algunos compradores consideran sub-productivo cualquier atraso de 30 o 60 días—. "NPL" es la abreviatura del mercado secundario para el mismo concepto que se explica en nota no productiva; es el término que escuchará entre fondos, bancos e inversionistas de pagarés que negocian deuda hipotecaria en dificultades. Los NPL se compran y venden todos los días, pero se valoran de forma fundamentalmente distinta a los pagarés al día.
Por qué los NPL se valoran según la garantía, no el flujo de caja
Una nota performing se cotiza según su valor presente de los pagos. Un NPL no genera pagos confiables, por lo que un comprador de pagarés evalúa la recuperación:
- Valor y estado de la propiedad —determinados mediante una BPO o tasación
- El capital / ITV que respalda el préstamo y su posición de gravamen
- El costo y el plazo para ejecutar la hipoteca —depende en gran medida de si el estado utiliza ejecución judicial o extrajudicial (Texas ~41-90 días frente a 8-18 meses en estados judiciales)
- Gravámenes superiores, impuestos pendientes y problemas de título que reducen la recuperación neta
- La situación del prestatario —disposición y capacidad para volver a cumplir mediante un acuerdo de pago
Dado que la recuperación es incierta y requiere tiempo, los NPL se negocian con descuentos profundos, a menudo una fracción del saldo de capital impago.
Qué hacen los compradores con los NPL
Los inversionistas de NPL persiguen varias estrategias de salida y el precio refleja cuál es la más probable:
- Acuerdo de pago para volver a ser performing. Modificar o establecer un plan de pagos para que el préstamo se convierta en una nota re-performing que valga más que el precio del NPL.
- Escritura en lugar de ejecución / venta corta. Tomar la propiedad o aprobar una venta con descuento sin ejecución completa.
- Ejecución hipotecaria hasta REO. Completar la venta del fiduciario y revender la propiedad.
Por qué la ley de ejecución hipotecaria domina el precio de los NPL
Para un NPL, el proceso de ejecución hipotecaria del estado suele ser la variable de precio más importante. Un estado extrajudicial permite al tenedor recuperar la garantía en semanas y a bajo costo; un estado judicial puede significar más de un año de litigios, honorarios legales y costos de mantenimiento. Añada los períodos de redención posteriores a la venta (que pueden recuperar la propiedad) y las reglas contra la deficiencia, y NPL idénticos se cotizan de manera muy distinta según el estado.
Qué significa cuando vende
Si su pagaré no está al día, sigue siendo vendible: un incumplimiento no hace que un pagaré carezca de valor. Desplace la conversación de los pagos a la propiedad y la vía de recuperación: proporcione un valor actual, revele el historial de mora y cualquier estado de ejecución hipotecaria, enumere gravámenes superiores y situación fiscal, y sea honesto respecto al prestatario. Mortgage Note Capital compra NPL; una imagen precisa de la garantía y la recuperación nos permite darle un número real con rapidez.