Aviso de Incumplimiento (NOD)

Un aviso de incumplimiento (NOD) es el aviso formal, a menudo registrado de que un prestatario está en incumplimiento y de que el tenedor tiene la intención de hacer cumplir el préstamo; por lo general es el primer paso oficial en una ejecución hipotecaria extrajudicial. Informa al prestatario de cuánto se encuentra atrasado, qué debe pagar para restablecer y el plazo para subsanar antes de que el proceso avance hacia una venta del fiduciario. Para los compradores de pagarés, el NOD es un hito clave: marca en qué punto se encuentra un pagaré en mora en la línea de tiempo de la ejecución hipotecaria, lo que afecta directamente el tiempo de recuperación y el valor.

Dónde encaja el NOD en la línea de tiempo

En un estado de poder de venta (extrajudicial), la secuencia generalmente es:

1. Incumplimiento — el prestatario deja de pagar después del período de gracia.
2. Aviso de incumplimiento registrado — el NOD se presenta en los registros del condado y se envía al prestatario, iniciando el reloj legal y el período de subsanación.
3. Aviso de venta — una vez transcurrido el plazo de subsanación, se publica o coloca un aviso que fija la fecha de la subasta.
4. Venta del fiduciario — se subasta la propiedad.

(Los nombres y pasos exactos varían según el estado; algunos usan un aviso de venta combinado, otros un NOD separado).

Qué contiene el NOD

Un aviso de incumplimiento típico indica:

• Que el prestatario está en incumplimiento y la naturaleza del incumplimiento
• El importe necesario para subsanar (atrasos, comisiones, costos)
• El plazo para restablecer antes de que el tenedor proceda
• Información de contacto y, a menudo, las divulgaciones obligatorias al consumidor

Por qué el NOD es importante para el valor del pagaré

Para un comprador de pagarés que fija el precio de un pagaré en mora, en qué etapa se encuentra el préstamo es fundamental:

• Un pagaré antes de cualquier NOD significa que el reloj de la ejecución hipotecaria no ha comenzado: más tiempo y costo hasta la recuperación.
• Un pagaré con un NOD ya registrado está más avanzado, lo que acorta el camino hacia una venta (y hacia REO si es necesario).
• El NOD también señala los plazos de subsanación/restablecimiento y revela si es probable que el prestatario canjee o impugne.

Un comprador combina el estado del NOD con la velocidad de ejecución hipotecaria del estado, las normas de redención y el valor de la propiedad para estimar la recuperación neta, base del precio del NPL.

La precisión del procedimiento importa

Dado que la ejecución hipotecaria puede impugnarse por motivos procesales, un NOD emitido correctamente que cumpla con la ley y los requisitos de aceleración/aviso es importante para una ejecución limpia. Los defectos en el aviso pueden retrasar o anular una ejecución hipotecaria, por lo que los compradores verifican que el NOD (y toda la cadena de avisos) se haya realizado correctamente.

Qué significa cuando vende

Si tiene un pagaré en incumplimiento, informe al comprador exactamente en qué etapa se encuentra: si se ha registrado un aviso de incumplimiento, el plazo de subsanación, cualquier respuesta del prestatario y la fecha de venta programada, si se ha fijado. Proporcione copias del NOD y de los avisos relacionados. Un pagaré con un NOD limpio y emitido correctamente ya archivado está más avanzado en el camino de recuperación y puede respaldar un mejor precio que uno en el que el proceso aún no ha comenzado. Mortgage Note Capital compra pagarés en mora en todas las etapas; un estado preciso nos ayuda a fijar el precio del suyo.

Esta es información general, no asesoramiento legal; los procedimientos de aviso de ejecución hipotecaria son específicos de cada estado.