Vender una Nota Hipotecaria en Texas

Texas es, según casi cualquier medida, el estado más favorable para pagarés del país, y es donde se crea la mayor cantidad de papel financiado por propietarios. Aproximadamente una cuarta parte de todos los pagarés financiados por vendedores en EE. UU. se originan en Texas, más que en cualquier otro estado. Si posee un pagaré hipotecario garantizado por una propiedad en Texas, tiene un activo por el que los compradores de pagarés compiten activamente, y Mortgage Note Capital compra pagarés de Texas al contado.

Cómo la ley de ejecuciones hipotecarias de Texas impulsa el valor de los pagarés

La razón principal por la que los pagarés de Texas alcanzan precios sólidos es el proceso de ejecución hipotecaria. Texas utiliza la ejecución hipotecaria extrajudicial mediante la cláusula de poder de venta en una escritura de fideicomiso. En caso de incumplimiento, el fideicomisario del tenedor del pagaré puede completar una ejecución hipotecaria en aproximadamente 41 a 90 días sin presentar una demanda, y la venta se realiza el primer martes del mes tras la notificación correspondiente.

Tres características hacen que Texas sea excepcional para los compradores de pagarés:

• Rapidez. De ~41 a 90 días desde el inicio hasta la venta, uno de los plazos más cortos del país.
• Sin derecho de rescate. Una vez completada la venta por ejecución hipotecaria, el antiguo prestatario no tiene un período legal para recomprar la propiedad (la única excepción limitada es por impuestos sobre la propiedad impagos, que es un asunto aparte). El comprador en la venta obtiene la posesión limpia de la garantía.
• Deficiencia permitida. El prestamista puede solicitar un fallo por deficiencia por el saldo pendiente dentro de dos años, aunque el prestatario puede optar por que el valor de mercado justo de la propiedad se compense contra la deuda.

Una recuperación rápida, segura y de bajo costo significa menor riesgo, lo que permite que un comprador de pagarés pague más (acepte un rendimiento menor) por un pagaré idéntico. Un pagaré en Texas debería cotizarse mejor que el mismo pagaré en un estado judicial como Florida o Nueva York, donde la ejecución hipotecaria puede tardar muchos meses o más de un año.

Por qué se crean tantos pagarés en Texas

Texas cuenta con una profunda actividad de financiamiento por propietario y por vendedor, especialmente en Houston, Dallas–Fort Worth, San Antonio y Austin. Una sólida comunidad de inversionistas, un crecimiento poblacional constante y una cultura de financiamiento creativo alimentan un flujo continuo de nuevos pagarés. Texas también tiene un ecosistema consolidado de originadores de préstamos hipotecarios residenciales con licencia (RMLO) que ayudan a estructurar pagarés financiados por propietarios que cumplen con las normas en residencias principales, lo que hace que el papel de Texas sea, en promedio, más limpio y fácil de vender.

Vender su pagaré de Texas

Ya sea que su pagaré esté al día o en mora, el contexto de ejecución hipotecaria de Texas respalda un valor sólido. Para obtener una cotización precisa, tenga a mano su pagaré y la escritura de fideicomiso registrada, el saldo de capital pendiente actual, la tasa de interés y el pago, el historial de pagos y una idea del valor de la propiedad. También puede vender solo una parte de su pagaré mediante una compra parcial si prefiere conservar parte de los ingresos.

Compramos pagarés en todas las áreas metropolitanas de Texas. Cuéntenos sobre su pagaré para obtener una cotización en efectivo gratuita y sin compromiso, generalmente en un día hábil.

Qué hace que un pagaré de Texas se venda más rápido

Los pagarés de Texas ya tienen ventajas por la ley estatal, pero algunas cosas ayudan a que el suyo se venda rápidamente y al mejor precio. Documentación limpia es lo primero: un pagaré original debidamente ejecutado, una escritura de fideicomiso registrada y la declaración de cierre original permiten que un comprador confirme el gravamen y los términos sin demora. Un historial de pagos documentado, idealmente a través de un administrador de terceros en lugar de registros personales, demuestra la maduración y elimina la incertidumbre. Una posición de primer gravamen también importa, porque un primer gravamen se paga antes que cualquier otra reclamación sobre la propiedad; preferimos fuertemente los primeros gravámenes y revisamos los segundos caso por caso.

Para pagarés financiados por propietarios en la residencia principal del prestatario, la infraestructura de RMLO de Texas es una ventaja real: los pagarés originados a través de un originador de préstamos con licencia suelen cumplir con Dodd-Frank y estar correctamente documentados, lo que acorta la diligencia debida. Si su pagaré se creó de esa manera, menciónelo, ya que normalmente ayuda. Y si hay un préstamo subyacente bajo su pagaré (una estructura de hipoteca envolvente), divúlguelo desde el principio, ya que el gravamen senior y su cláusula de vencimiento por venta afectan materialmente el valor.

Por último, recuerde que Texas abarca varios mercados grandes y distintos: Houston, Dallas–Fort Worth, San Antonio y Austin tienen cada uno su propia dinámica de precios y comunidades de inversionistas. Compramos en todos ellos y valoramos cada pagaré según sus méritos.