Vender una Nota Hipotecaria en New York

Nueva York se sitúa en el extremo opuesto del espectro respecto a Texas: cuenta con uno de los procesos de ejecución hipotecaria más lentos y costosos del país. Eso no significa que los pagarés de Nueva York no se puedan vender —Mortgage Note Capital compra pagarés de Nueva York—, pero el proceso judicial del estado es un factor importante en su valoración, y es importante establecer expectativas realistas.

Por qué las ejecuciones hipotecarias en Nueva York tardan tanto

Nueva York es un estado de ejecución hipotecaria judicial, y uno muy estricto. El tenedor del pagaré debe presentar una demanda, completar un proceso obligatorio de conferencia de conciliación diseñado para dar a los prestatarios la oportunidad de resolver el problema, y llevar el caso a través de tribunales que históricamente han estado muy congestionados. El resultado es un plazo que comúnmente se extiende a 14 a 15 meses o más —alrededor de 445 días—, y los casos impugnados pueden durar considerablemente más.

Para un comprador de pagarés, un plazo de recuperación medido en años (cuando hay impugnación) significa costos de mantenimiento significativos, gastos legales sustanciales e incertidumbre real. Todo eso se refleja en el rendimiento. Un pagaré idéntico se negociará a un rendimiento significativamente mayor —un descuento más profundo— en Nueva York que en un estado no judicial rápido. Esto es simplemente la matemática del valor presente: el dinero inmovilizado por más tiempo, con más costo y riesgo, vale menos hoy.

Redención y deficiencia en Nueva York

En el lado positivo para el comprador, Nueva York no tiene redención estatutaria posterior a la venta —una vez completada la venta por ejecución hipotecaria, el prestatario no puede recuperar la propiedad. Nueva York también permite sentencias por deficiencia, mediante moción dentro de los 90 días posteriores a la venta, limitadas a la deuda menos el mayor entre el valor justo de mercado de la propiedad o el precio de venta (una medida protectora del prestatario). Como ocurre con la mayoría de los pagarés financiados por el propietario, la recuperación proviene principalmente de la propiedad y su capital.

El mercado de pagarés de Nueva York

Los altos valores de las propiedades en Nueva York significan que los pagarés suelen tener saldos grandes, particularmente en el área metropolitana de la ciudad de Nueva York y sus suburbios circundantes, además de mercados del interior del estado como Buffalo, Rochester y Albany. El entorno de ejecución hipotecaria costoso y lento del estado hace que el colchón de capital y el historial de pagos sean especialmente importantes —un pagaré bien sazonado con una relación baja de inversión a valor aún puede recibir una oferta justa, porque un capital sólido protege al comprador incluso durante una recuperación prolongada.

Vender su pagaré de Nueva York

Prepárese para que el plazo de ejecución hipotecaria influya en la oferta, y destaque sus fortalezas: sazón documentado y capital significativo. Tenga listo su pagaré y la hipoteca registrada, el saldo de capital impago, la tasa, el pago y el historial de pagos, así como una valoración actual de la propiedad. Compramos pagarés de Nueva York en cumplimiento y en incumplimiento —cuéntenos sobre el suyo para obtener una cotización gratuita y sin compromiso.

Cómo maximizar el valor de un pagaré de Nueva York

La ejecución hipotecaria larga y costosa de Nueva York es el riesgo dominante que un comprador valora, por lo que el camino hacia una mejor oferta consiste en demostrar que la ejecución hipotecaria es improbable y está bien protegida si alguna vez ocurre:

• El capital lo es todo. Una relación baja de préstamo a valor es el contrapeso más fuerte al plazo de más de 14 meses de Nueva York: un capital sólido protege la base del comprador incluso durante una recuperación prolongada y costosa. Proporcione una tasación reciente o una opinión de precio de corredor.
• Documente un historial de pagos largo y limpio. El sazón verificable —cuantos más meses, mejor— es especialmente persuasivo en Nueva York porque indica que probablemente no se necesitará una ejecución hipotecaria en absoluto.
• Confirme el título y la posición de primer gravamen. Un título limpio y un primer gravamen registrado evitan disputas de prioridad y de procedimiento que pueden prolongar aún más las ejecuciones hipotecarias en Nueva York.
• Considere una venta parcial. Si el descuento en un pagaré completo de Nueva York parece elevado, vender solo los pagos a corto plazo genera efectivo ahora mientras usted conserva el tramo final y el pago global, si lo hay.

Los altos valores de las propiedades en Nueva York significan saldos grandes, y un pagaré bien sazonado y con bajo LTV aún puede recibir una oferta justa a pesar de los tribunales lentos. Compramos pagarés de Nueva York en cumplimiento y en incumplimiento y seremos transparentes sobre exactamente cómo influyó el plazo de ejecución hipotecaria en su cotización.

Esta página es información general, no asesoramiento legal. El procedimiento de ejecución hipotecaria en Nueva York es complejo y cambia: verifique la legislación vigente y consulte a un abogado antes de actuar sobre un pagaré específico.