Gravamen Junior (Segundo Gravamen)

Un gravamen junior es cualquier gravamen sobre una propiedad que ocupa un lugar posterior a un gravamen senior en prioridad. El ejemplo más común es una segunda hipoteca o un pagaré en segunda posición que se encuentra detrás de una primera hipoteca. Los gravámenes junior se compran y venden en el mercado de pagarés, pero se valoran de forma muy distinta al papel senior porque, en caso de incumplimiento, el titular de un gravamen junior solo recibe pago después de que se haya satisfecho por completo el gravamen senior, y con frecuencia queda poco o nada.

Cómo se pagan los gravámenes junior (y por qué a menudo no se pagan)

Los ingresos de una ejecución hipotecaria se distribuyen según el orden de prioridad: primero los impuestos sobre la propiedad, luego el titular del primer gravamen, después los gravámenes junior en su orden y, por último, el propietario. Si una propiedad vale $200,000 y tiene una primera hipoteca de $180,000, un pagaré de segundo gravamen de $30,000 solo está protegido por $20,000 de capital por encima de la primera; después de los costos de ejecución y una venta forzada, ese colchón puede desaparecer. Cuando una ejecución senior extingue un gravamen junior sin excedente, el titular junior puede verse obligado a demandar personalmente al prestatario (siempre que recurso esté disponible).

Por qué los pagarés junior se venden con descuentos mayores

Para un comprador de pagarés, el perfil de riesgo de un gravamen junior es fundamentalmente peor:

• Escaso o nulo colchón de capital por encima de la deuda senior
• Sin control sobre el préstamo senior: si el prestatario deja de pagar la primera hipoteca, el titular junior puede ser eliminado por la ejecución de otra persona
• Mayor LTV combinado cuando se acumulan ambos gravámenes
• Complejidad en la resolución — recuperar una posición junior suele implicar curar o comprar el gravamen senior

Como resultado, los pagarés de gravamen junior se negocian con descuentos sustancialmente mayores que los primeros gravámenes, y muchos compradores minoristas los evitan por completo. Los que se negocian bien son segundos con un amplio colchón de capital (bajo LTV combinado), un sólido historial de pagos del prestatario y un préstamo senior al corriente.

Vender un pagaré de gravamen junior

Si posee un pagaré en segunda posición, aún puede venderlo, pero debe ajustar sus expectativas a la realidad. El comprador evaluará el capital restante después del gravamen senior, el estado de ese préstamo senior y el perfil general del prestatario. Esté preparado para revelar el saldo, la tasa y el estado de pago del senior, ya que el valor de su pagaré depende casi por completo de lo que esté por delante. Mortgage Note Capital evalúa los gravámenes junior caso por caso; un bajo LTV combinado y un prestatario que cumpla con sus pagos hacen que un pagaré en segunda posición resulte mucho más atractivo.