Riesgo de Pago en Globo

Riesgo de pago en globo es el riesgo de que, cuando un pago en globo vence al final del plazo del préstamo, el prestatario no pueda pagarlo — porque no puede refinanciar, no puede vender la propiedad o carece de efectivo. Dado que una gran parte del valor de muchos pagarés financiados por el propietario se concentra en esa suma final, el riesgo de pago en globo es uno de los aspectos más importantes que evalúa un comprador de pagarés. Comprenderlo ayuda al vendedor a entender por qué los pagarés con pagos en globo se valoran de cierta manera y cómo presentar bien un pagaré con pago en globo.

Por qué existe el riesgo de pago en globo

Muchos pagarés financiados por el propietario utilizan un calendario de amortización largo (por ejemplo, 30 años) con un vencimiento corto (por ejemplo, 5–7 años). Los pagos mensuales siguen siendo asequibles, pero como un calendario de 30 años amortiza el capital lentamente, la mayor parte del saldo original todavía se debe en la fecha del pago en globo. Se espera que el prestatario refinancie con un préstamo convencional o venda la propiedad para liquidarlo. El riesgo de pago en globo es la posibilidad de que ese plan falle:

• El crédito o los ingresos del prestatario pueden no permitirle calificar para una refinanciación.
• Los valores de las propiedades o las condiciones de crédito pueden haber empeorado.
• El prestatario puede simplemente no estar preparado para la suma global.

Cómo afecta el riesgo de pago en globo al valor del pagaré

Un comprador de pagarés descuenta el pago en globo a su valor presente y luego incluye en el precio la probabilidad de que no se pague a tiempo. Cuanto más dependa el valor del pagaré del pago en globo —y menos segura sea la salida del prestatario—, más conservadoramente se valora el pagaré. Factores que reducen el riesgo de pago en globo (y respaldan un mejor precio):

• Fuerte equity / bajo LTV — un prestatario con mucho equity puede refinanciar o vender para cubrir el pago en globo
• Buena maduración e historial de pagos — un prestatario confiable tiene más probabilidades de ejecutar su salida
• Un plazo razonable — tiempo suficiente antes del pago en globo para que el prestatario construya crédito/equity
• Una propiedad sólida en un mercado activo — más fácil de vender o refinanciar

Qué ocurre si no se puede pagar un pago en globo

Si el prestatario no puede pagar el pago en globo al vencimiento, las opciones suelen ser una prórroga o modificación del préstamo (reescribir los términos), una refinanciación una vez que califique, una venta de la propiedad, o —si nada funciona— incumplimiento y ejecución hipotecaria. Un tenedor de pagarés que enfrenta un pago en globo que el prestatario no puede cumplir suele modificar antes que ejecutar, especialmente si el prestatario está pagando de otra manera.

Límites de préstamos al consumidor

Para préstamos residenciales ocupados por el propietario, la Dodd-Frank Act restringe ciertas estructuras de pago en globo precisamente por el riesgo de pago en globo para los consumidores. Los pagos en globo se usan con mayor libertad en pagarés de inversión / propósito comercial. Un pago en globo conforme y bien divulgado es mucho más fácil de vender que uno problemático.

Qué significa al vender

Si su pagaré tiene un pago en globo, divulgue su monto, momento y la probable salida del prestatario, y destaque los factores que reducen el riesgo de pago en globo: equity sólido, buen historial de pagos y una propiedad comercializable. Un pago en globo claramente documentado en un pagaré con bajo LTV y un prestatario confiable implica un riesgo moderado y se valora bien. Una compra parcial también es una herramienta útil: puede vender pagos a corto plazo mientras usted y el comprador abordan el pago en globo por separado. Mortgage Note Capital valora los pagarés con pago en globo según sus méritos: una imagen honesta de la salida del prestatario es lo que respalda la mejor oferta.