Vender una Nota Hipotecaria en Carolina del Sur

Carolina del Sur es un estado de ejecución hipotecaria judicial, pero eficiente, y no tiene período de rescate posterior a la venta. Un proceso judicial razonablemente rápido sin rescate ubica a Carolina del Sur en la mejor parte de los estados judiciales para compradores de pagarés. Mortgage Note Capital compra pagarés de Carolina del Sur y considera el proceso judicial al formular la oferta.

Proceso judicial de Carolina del Sur

Carolina del Sur exige la ejecución a través de los tribunales. El tenedor del pagaré presenta la demanda; el asunto suele derivarse a un Master-in-Equity (juez especializado en ejecuciones) y el tribunal ordena la venta. El proceso es eficiente para un estado judicial y suele durar alrededor de 5 meses (~150 días).

Un aspecto distintivo se refiere a las deficiencias. Si el prestamista no renuncia a su derecho a una deficiencia, Carolina del Sur establece un período de 30 días para oferta superior después de la venta, durante el cual pueden presentarse ofertas más altas (y el prestatario conserva el derecho de tasación que se describe a continuación). Si el prestamista renuncia a la deficiencia, la venta puede finalizarse sin esa ventana de 30 días. De cualquier manera, no existe rescate estatutario posterior a la venta; una vez que la venta es definitiva (después de cualquier período de oferta superior), el prestatario no puede recuperar la propiedad. Esa ausencia de rescate favorece al comprador y compensa el plazo judicial, ubicando a Carolina del Sur en el nivel moderado.

Deficiencia en Carolina del Sur

Carolina del Sur no tiene estatuto contra la deficiencia, por lo que las sentencias por deficiencia generalmente están permitidas. Sin embargo, cuando se solicita una deficiencia, el prestatario tiene un derecho de tasación a valor de mercado justo: puede exigir una tasación y la deficiencia se calcula según el valor tasado, no según un precio bajo de subasta. Como ocurre con la mayoría de los pagarés financiados por el propietario, la recuperación proviene principalmente de la propiedad y su capital, por lo que el derecho a la deficiencia, aunque disponible, es un factor secundario.

Mercado de pagarés de Carolina del Sur

Carolina del Sur cuenta con un mercado de pagarés en crecimiento impulsado por la migración. El área metropolitana costera de Charleston y la zona de Myrtle Beach (Grand Strand) forman un sólido corredor de turismo y jubilación, mientras que Greenville-Spartanburg en el Upstate y Columbia (la capital) aportan volumen. El rápido crecimiento poblacional, la demanda de segundas residencias y una comunidad inversora activa mantienen comunes los pagarés financiados por el propietario en todo el estado.

Venta de su pagaré de Carolina del Sur

Dado que el plazo judicial es el principal riesgo que asume el comprador, la forma de maximizar su oferta es hacer que la ejecución parezca improbable y bien protegida:

• Enfatice el capital. Una baja relación préstamo-valor protege al comprador durante el proceso judicial. Proporcione una tasación reciente o una opinión de precio de corredor.
• Documente el historial de pagos. La maduración verificable tranquiliza al comprador de que es improbable que se necesite una ejecución, lo cual vale dinero real en papel de estados judiciales.
• Tenga título limpio y un primer gravamen. Una hipoteca de primer grado registrada con título claro evita disputas de prioridad que pueden retrasar una ejecución.
• Considere una venta parcial. Vender solo los pagos a corto plazo genera efectivo ahora mientras conserva el tramo final y cualquier pago global.

Tenga listos su pagaré y la hipoteca registrada, el saldo de capital impago, la tasa, el pago, el historial y el valor actual de la propiedad.

El fuerte crecimiento migratorio de Carolina del Sur es un factor positivo significativo para el valor del pagaré que es fácil pasar por alto. El estado ha sido uno de los de más rápido crecimiento del país, con jubilados y trabajadores remotos que llegan a los mercados de Charleston, Greenville y la costa. Para un comprador de pagarés, el crecimiento poblacional y de precios significa que la garantía que respalda un pagaré de Carolina del Sur probablemente se está apreciando, lo que mejora constantemente el colchón de capital con el tiempo y facilita la reventa de la propiedad si alguna vez es necesario ejecutar. Combinado con el eficiente proceso del Master-in-Equity del estado y la ausencia de un largo período de rescate, ese contexto de crecimiento mantiene atractivos los pagarés de Carolina del Sur a pesar de la etiqueta judicial. Lo principal que debe confirmar es si se renunció a sus derechos de deficiencia, ya que eso determina si aplica el período de 30 días para oferta superior, un detalle que un comprador preguntará. Compramos pagarés al corriente y en mora de Carolina del Sur y le explicaremos exactamente cómo el plazo influyó en su cotización.

Esta página es información general, no asesoramiento legal. Los procedimientos de ejecución hipotecaria y deficiencia de Carolina del Sur cambian; verifique la legislación vigente y consulte a un abogado antes de actuar sobre un pagaré específico.