Vender una Nota Hipotecaria en Maine

Maine es un estado de ejecución hipotecaria judicial con un proceso judicial que suele ser más largo y un breve período de rescate posterior a la venta. Ambos factores influyen en la valoración de un pagaré de Maine. Mortgage Note Capital compra pagarés de Maine y tiene en cuenta el calendario del estado al formular la oferta.

El proceso judicial de Maine

Maine exige que la ejecución hipotecaria se realice a través de los tribunales. El tenedor del pagaré presenta una demanda, el prestatario puede responder y un juez dicta sentencia. Maine también exige un programa de mediación para las ejecuciones hipotecarias residenciales ocupadas por sus propietarios, diseñado para dar a los prestatarios la oportunidad de resolver el incumplimiento, lo que añade tiempo. El proceso general suele durar unos 6 a 10 meses o más, en el extremo más largo entre los estados de Nueva Inglaterra.

Para un comprador de pagarés, un plazo judicial más largo significa más costos de mantenimiento, más gastos legales y más incertidumbre en caso de incumplimiento. Combinado con el período de rescate posterior a la venta (véase más abajo), esto sitúa a Maine en el nivel inferior de amigabilidad para pagarés.

Rescate y deficiencia en Maine

Maine prevé un período de rescate posterior a la venta de aproximadamente 90 días después de la venta de ejecución hipotecaria, durante el cual el prestatario puede rescatar y recuperar la propiedad. Aunque es más corto que las ventanas de un año en algunos estados, sigue significando que el resultado no es definitivo hasta que transcurra el período, un factor real para un comprador que no puede revender libremente en el ínterin.

Maine permite sentencias por deficiencia, pero cuando el prestamista es el comprador en la venta, la deficiencia se limita a la deuda menos el valor justo de mercado de la propiedad, una medida protectora del prestatario. Como ocurre con la mayoría de los pagarés financiados por el vendedor, la recuperación procede principalmente de la propiedad y su capital.

El mercado de pagarés de Maine

Maine cuenta con un mercado de pagarés modesto y geográficamente disperso. Portland es el eje del estado y de la costa sur, mientras que Lewiston-Auburn, Bangor y Augusta aportan volumen. Las propiedades de temporada y de segunda residencia a lo largo de la costa y en zonas vacacionales hacen que la financiación por parte del vendedor sea un nicho significativo, aunque las valoraciones de propiedades únicas o remotas merecen especial atención.

Vender su pagaré de Maine

Dado que el plazo judicial más largo y los 90 días de rescate son los principales riesgos que asume un comprador, la forma de maximizar su oferta es priorizar el capital y la maduración:

• Capital primero. Una relación préstamo a valor baja es el contrapeso más fuerte a un largo proceso judicial más el rescate. Proporcione una tasación reciente o una opinión de precio de corredor, especialmente importante para propiedades de temporada o costeras únicas.
• Documente el historial de pagos. Una maduración verificable indica que es improbable que se necesite una ejecución hipotecaria, lo que vale dinero real en papel de estados judiciales.
• Confirme el título y la posición de primer gravamen. Un título limpio y una hipoteca registrada en primer lugar evitan disputas de prioridad que pueden prolongar una ejecución hipotecaria en Maine.
• Considere una venta parcial. Vender solo los pagos a corto plazo genera efectivo ahora mientras conserva el tramo final y cualquier pago global.

Tenga a mano su pagaré y la hipoteca registrada, el saldo de capital impago, la tasa, el pago y el historial, y un valor actual de la propiedad.

El mercado inmobiliario de temporada de Maine es un rasgo definitorio de su mercado de pagarés y merece una atención específica. Una gran parte de las propiedades de Maine —cabañas costeras, campamentos junto a lagos, casas en islas y condominios en zonas de esquí— son de temporada o recreativas más que viviendas principales durante todo el año. Para un comprador de pagarés, las propiedades de temporada conllevan consideraciones adicionales: pueden comercializarse solo durante parte del año, el acceso puede ser limitado en invierno y los valores pueden fluctuar con el mercado de segundas viviendas. El proceso judicial de Maine y los 90 días de rescate ya alargan el plazo de recuperación, y una propiedad de temporada puede alargar aún más la reventa eventual. Nada de esto hace que un pagaré de Maine sobre una propiedad de temporada sea invendible; simplemente da más valor al capital y a una valoración actual defendible. Si su pagaré es sobre una vivienda de todo el año en el área de Portland o Bangor, es el caso más sencillo; si es una propiedad de temporada, cuanto más pueda documentar sobre el acceso, el estado y las ventas comparables, mejor. Compramos pagarés de Maine al corriente y en mora y le explicaremos exactamente cómo influyeron el calendario y el rescate en su cotización.

Esta página es información general, no asesoramiento legal. Los procedimientos de ejecución hipotecaria y mediación de Maine cambian; verifique la legislación vigente y consulte a un abogado antes de actuar sobre un pagaré específico.