Vender una Nota Hipotecaria en Kansas

Kansas es un estado de ejecución hipotecaria judicial con un largo período de rescate posterior a la venta, y ese período de rescate, más que el propio plazo judicial, es lo que determina el valor de un pagaré de Kansas. Mortgage Note Capital compra pagarés de Kansas y tiene en cuenta el riesgo de rescate al formular la oferta.

El proceso judicial de Kansas

Kansas exige que la ejecución hipotecaria se realice a través de los tribunales. El tenedor del pagaré presenta la demanda, el prestatario puede responder y el juez dicta una sentencia que ordena la venta, la cual lleva a cabo el sheriff. El proceso judicial en sí es razonablemente eficiente para un estado judicial y suele durar entre 4 y 6 meses hasta la venta.

La complicación surge después de la venta.

El largo período de rescate de Kansas: el factor clave

Kansas concede un derecho estatutario de rescate posterior a la venta que generalmente es de 12 meses a partir de la fecha de la venta (el período puede acortarse en determinadas circunstancias, como cuando queda poco capital o la propiedad está abandonada). Durante ese plazo, el prestatario puede rescatar pagando el precio de venta más los costos y recuperar la propiedad.

Para un comprador de pagarés, un período de rescate que puede extenderse un año completo representa un riesgo importante: incluso después de una venta completada, la propiedad puede ser recuperada, el comprador no puede revenderla libremente durante ese plazo y el capital permanece inmovilizado. Por eso Kansas, a pesar de un proceso judicial razonablemente rápido, se sitúa en el nivel inferior de atractivo para pagarés. El período de rescate debe reflejarse en el rendimiento.

La deficiencia en Kansas

Kansas permite sentencias por deficiencia en la mayoría de los casos. Una excepción notable: si el prestatario fue notificado únicamente por publicación y nunca compareció, por lo general no puede dictarse una deficiencia personal. Como ocurre con la mayoría de los pagarés financiados por el propietario, la recuperación proviene principalmente de la propiedad y su capital, por lo que el derecho a la deficiencia es secundario respecto al plazo de rescate.

El mercado de pagarés de Kansas

Kansas cuenta con un mercado de pagarés impulsado por la asequibilidad. Wichita es el principal centro del estado, mientras que el área metropolitana de Kansas City (Kansas), Topeka y Lawrence aportan volumen. Los precios bajos de las viviendas y una sólida tradición de financiamiento por parte del vendedor en zonas rurales y agrícolas mantienen la presencia de pagarés financiados por el propietario, aunque las normas de rescate exigen prestar especial atención en cada operación.

Vender su pagaré de Kansas

Dado que el período de rescate de 12 meses es el riesgo principal que asume el comprador, la forma de maximizar su oferta es destacar desde el principio el capital y la maduración, e indicar cualquier factor que pueda acortar el rescate:

• El capital es fundamental. Una relación préstamo-valor baja protege al comprador incluso si el rescate inmoviliza la propiedad durante un año. Proporcione una tasación reciente o una opinión de precio de corredor.
• Documente el historial de pagos. Una maduración verificable indica que es poco probable que se necesite una ejecución hipotecaria, lo cual tiene un valor real considerando el largo período de rescate.
• Indique cualquier factor de acortamiento. Un capital restante bajo o el abandono pueden acortar el período de rescate; si aplica alguno de estos casos, menciónelo, ya que mejora directamente el perfil de riesgo.
• Considere una venta parcial. Vender solo los pagos a corto plazo le permite obtener efectivo ahora mientras conserva la parte final y cualquier pago global.

Tenga a mano su pagaré y la hipoteca registrada, el saldo de capital pendiente, la tasa, el pago y el historial, así como el valor actual de la propiedad.

El período de rescate de Kansas premia el conocimiento de su mecanismo de escape incorporado. El plazo completo de 12 meses está vinculado a que el prestatario tenga un capital significativo en la propiedad; cuando la deuda está cerca o supera el valor, o la propiedad está abandonada, la ley de Kansas permite que el período de rescate se acorte sustancialmente. Por lo tanto, el riesgo práctico de rescate de un pagaré de Kansas concreto depende en gran medida del panorama de capital y la ocupación, lo cual es otra razón por la que el comprador se centra tanto en la relación préstamo-valor en este estado. Un pagaré de Kansas con alto capital conlleva la mayor exposición al rescate (el prestatario tiene más motivos para rescatar), mientras que un pagaré con menor capital o una propiedad abandonada puede liquidarse más rápido. En cualquier caso, la propiedad y su valor determinan la recuperación, y un historial de pagos documentado que indique que el préstamo está al día es la mejor evidencia de que el rescate nunca se activará. Compramos pagarés de Kansas al día y en mora y le explicaremos exactamente cómo influyó el período de rescate en su cotización.

Esta página es información general, no asesoramiento legal. Las normas de rescate de Kansas pueden acortarse según el capital y el abandono; verifique la legislación vigente y consulte a un abogado antes de actuar sobre un pagaré específico.