Vender una Nota Hipotecaria en Illinois

Illinois es uno de los estados de ejecución hipotecaria más lentos del país y cuenta con un período de redención previo a la venta significativo integrado en el proceso. Ambos hechos son fundamentales para determinar el valor de un pagaré de Illinois. Mortgage Note Capital compra pagarés de Illinois: incorporamos en la oferta el largo plazo impulsado por los tribunales y somos transparentes al respecto.

Por qué las ejecuciones hipotecarias en Illinois tardan tanto

Illinois es un estado de ejecución hipotecaria judicial. El tenedor del pagaré debe presentar una demanda, el prestatario tiene la oportunidad de responder y un juez dicta una sentencia de ejecución hipotecaria antes de que se pueda vender la propiedad. Además, la ley de Illinois establece un período de redención que corre desde el último de los siguientes eventos: siete meses desde la fecha en que se notificó al prestatario o tres meses desde la sentencia, durante el cual el prestatario puede pagar la deuda y conservar la propiedad. También existe un breve derecho especial de redención de 30 días en ciertas circunstancias después de que se aprueba la venta. Todo esto lleva el plazo típico a aproximadamente 13 a 15 meses —unos 450 días—, uno de los más largos del país.

Para un comprador de pagarés, una recuperación que supera con creces el año implica costos de tenencia sustanciales, gastos legales significativos e incertidumbre real si el prestatario incumple. Esto se refleja en el rendimiento: un pagaré idéntico se negocia con un rendimiento notablemente mayor —un descuento más profundo— en Illinois que en un estado no judicial rápido. Se trata simplemente de matemáticas de valor presente, y es por eso que Illinois se ubica en el nivel inferior de amigabilidad para pagarés.

Redención y deficiencia en Illinois

Como se indicó, la redención en Illinois es un derecho previo a la venta (el último entre 7 meses desde la notificación o 3 meses desde la sentencia), más un derecho especial limitado de 30 días después de la aprobación de la venta en algunos casos. Una vez que vencen esos plazos y el tribunal aprueba la venta, el resultado queda definido.

Illinois permite sentencias por deficiencia como parte del proceso judicial; cuando el prestamista es el mejor postor, la deficiencia generalmente se calcula con base en la deuda. Al igual que con la mayoría de los pagarés de financiamiento por el propietario, la recuperación proviene principalmente de la propiedad y su capital, por lo que el derecho a la deficiencia es un factor secundario frente al plazo.

El mercado de pagarés de Illinois

El mercado de Illinois está anclado por la gran área metropolitana de Chicago de alto valor —incluidos el condado de Cook y los condados circundantes (Naperville, Aurora, Joliet)—, con mercados del interior del estado como Rockford, Peoria y Springfield que aportan volumen. El tamaño del mercado de Chicago genera un suministro constante de pagarés financiados por el vendedor a pesar de los tribunales lentos.

Vender su pagaré de Illinois

Dado que el largo plazo judicial es el riesgo principal que un comprador evalúa, la forma de obtener una mejor oferta es demostrar que es improbable una ejecución hipotecaria y que está bien protegida en caso de que ocurra:

• El capital es todo. Una relación préstamo-valor baja es el contrapeso más fuerte al plazo de 450 días de Illinois: un capital sólido protege la base del comprador durante una recuperación larga y costosa. Proporcione una tasación reciente o una opinión de precio de corredor.
• Documente un historial de pagos largo y limpio. La maduración verificable es especialmente persuasiva en Illinois porque indica que probablemente no se necesitará una ejecución hipotecaria.
• Confirme el título y la posición de primer gravamen. Un título limpio y una hipoteca de primer grado registrada evitan disputas de prioridad y de procedimiento que podrían prolongar aún más una ejecución hipotecaria en Illinois.
• Considere una venta parcial. Si el descuento en un pagaré completo de Illinois parece elevado, vender solo los pagos a corto plazo genera efectivo ahora mientras conserva el tramo final y cualquier pago global.

Tenga listo su pagaré y la hipoteca registrada, el saldo de capital impago, la tasa, el pago y el historial, así como una valoración actual de la propiedad. Compramos pagarés de Illinois al corriente y en mora y le explicaremos exactamente cómo el plazo influyó en su cotización.

Esta página es información general, no asesoría legal. El procedimiento de ejecución hipotecaria y redención en Illinois es complejo y está sujeto a cambios; verifique la legislación vigente y consulte a un abogado antes de actuar sobre un pagaré específico.