Vender una Nota Hipotecaria en Hawaii

Hawaii es un estado de ejecución hipotecaria mixto, y la tendencia importa: aunque se permite la ejecución no judicial, los prestamistas eligen cada vez más la vía judicial, que es más lenta. Ese cambio, junto con las reformas que añadieron protecciones para el prestatario, es el principal factor que un comprador de pagarés evalúa en los documentos de Hawaii. Mortgage Note Capital compra pagarés de Hawaii y fija el precio según el proceso del estado.

El panorama mixto de ejecuciones hipotecarias en Hawaii

Históricamente, las ejecuciones en Hawaii se realizaban de forma no judicial mediante la cláusula de poder de venta en una hipoteca. Tras la crisis inmobiliaria de 2008–2011, Hawaii aprobó reformas importantes —incluido un programa de resolución de disputas hipotecarias para ocupantes-propietarios— que complicaron más la vía no judicial. Como resultado, muchos prestamistas optan ahora por la ejecución judicial, presentando una demanda y obteniendo una orden judicial de venta. El proceso general actual suele durar entre 6 y 9 meses o más (~220 días), más largo que en un estado puramente no judicial, pero no tanto como en los estados judiciales más lentos.

Para un comprador de pagarés, la conclusión es que el plazo de recuperación en Hawaii es moderado y algo dependiente del instrumento: hay que revisar la hipoteca real y la vía probable. Esa incertidumbre, junto con el plazo judicial más largo, sitúa a Hawaii en el nivel moderado de atractivo para pagarés.

Derecho de rescate y deficiencia en Hawaii

Hawaii no tiene derecho de rescate estatutario posterior a la venta ni por la vía no judicial ni por la judicial: una vez confirmada la venta, el prestatario no puede recuperar la propiedad, lo cual es favorable para el comprador.

Las normas sobre deficiencia varían según la vía: se prohíbe la deficiencia después de una venta no judicial de una propiedad residencial ocupada por el propietario, pero se permite en una ejecución judicial. Dado que la recuperación de la mayoría de los pagarés financiados por el vendedor proviene de la propiedad y su capital, la distinción sobre deficiencia es un factor secundario frente al plazo.

El mercado de pagarés en Hawaii

Hawaii tiene algunos de los valores de propiedad más altos de Estados Unidos, por lo que los pagarés suelen tener saldos elevados. Honolulu (Oahu) domina el mercado, y Maui, la Isla Grande (Hilo y Kona) y Kauai aportan volumen. Los precios altos, el inventario limitado y una proporción significativa de propiedad fuera del estado y de inversión hacen que el financiamiento por el vendedor sea un nicho significativo.

Vender su pagaré de Hawaii

Dado que el plazo y la vía son los principales riesgos que un comprador evalúa, la forma de maximizar su oferta es destacar el capital, la maduración y la claridad sobre el instrumento:

• Capital primero. Los altos valores de Hawaii suelen significar un capital sólido: una relación préstamo-valor baja protege al comprador durante un proceso judicial más largo. Proporcione una tasación reciente o una opinión de precio de corredor.
• Documente el historial de pagos. Una maduración verificable indica que es improbable que se necesite una ejecución hipotecaria, lo cual tiene un valor real dado el plazo más largo.
• Confirme el estado de ocupación por el propietario y los términos de la hipoteca. Si la propiedad está ocupada por el propietario afecta tanto al requisito de resolución de disputas como a las normas de deficiencia, por lo que revelarlo ayuda al comprador a fijar el precio con precisión.
• Considere una venta parcial. En los saldos elevados habituales en Hawaii, vender solo parte de los pagos puede generar efectivo sustancial mientras conserva el tramo final y cualquier pago global.

Tenga listos su pagaré y la hipoteca registrada, el saldo de capital impago, la tasa, el pago y el historial, y un valor actual de la propiedad.

Los extraordinarios valores de las propiedades en Hawaii son el hecho dominante con el que trabaja un comprador, y favorecen claramente al vendedor. Los precios medianos de las viviendas en Hawaii se encuentran entre los más altos del país, por lo que incluso un pagaré con un saldo considerable suele estar respaldado por una propiedad que vale mucho más, lo que genera un colchón de capital profundo. Ese colchón es la mejor protección contra el plazo más largo y con tendencia judicial de Hawaii: un comprador puede absorber una recuperación más lenta cuando hay suficiente valor detrás del pagaré. La contrapartida es que las valoraciones en Hawaii requieren cuidado: las propiedades de las islas vecinas y las de arrendamiento (Hawaii tiene una cantidad significativa de terrenos en arrendamiento) se comportan de forma diferente a las viviendas en propiedad absoluta en Oahu, y un comprador querrá saber cuál tiene usted. El arrendamiento afecta materialmente al valor y a la comercialización, por lo que revélelo desde el principio. Para un pagaré en propiedad absoluta en Oahu con capital sólido, los altos valores de Hawaii pueden compensar con creces el plazo moderado. Compramos pagarés de Hawaii en cumplimiento y en incumplimiento y le explicaremos exactamente cómo influyeron la vía de ejecución hipotecaria y el plazo en su cotización.

Esta página es información general, no asesoramiento legal. La ley de ejecuciones hipotecarias de Hawaii cambió sustancialmente después de 2008 y sigue evolucionando; verifique la legislación vigente y consulte a un abogado antes de actuar sobre un pagaré específico.