Vender una Nota Hipotecaria en Delaware

Delaware es un estado de ejecución hipotecaria judicial, pero relativamente eficiente, y no tiene un período prolongado de rescate posterior a la venta, lo que favorece al comprador del pagaré. Mortgage Note Capital compra pagarés de Delaware y considera el proceso judicial del estado al calcular la oferta.

El proceso judicial de Delaware

Delaware exige que la ejecución hipotecaria se realice a través de los tribunales. El tenedor del pagaré presenta una demanda (a menudo mediante el procedimiento de scire facias sur mortgage de Delaware, una acción judicial simplificada específica para hipotecas), el prestatario tiene la oportunidad de responder y un juez ordena la venta. El sheriff del condado realiza la subasta y el tribunal debe confirmar la venta antes de que se transfiera el título. En comparación con los estados judiciales más lentos, Delaware avanza con razonable rapidez: comúnmente de 3 a 7 meses o más para un caso no controvertido.

Por tratarse de un proceso judicial, Delaware implica más tiempo y costo en caso de incumplimiento que un estado no judicial rápido, factor que el comprador del pagaré tiene en cuenta. Sin embargo, el procedimiento relativamente eficiente de scire facias y la ausencia de un largo período de rescate mantienen a Delaware en el nivel moderado y no en el inferior: no está ni cerca de ser tan lento como Florida, Nueva Jersey o Nueva York.

Rescate y deficiencia en Delaware

El derecho de rescate en Delaware se limita al período anterior a la confirmación de la venta por el tribunal; no existe un rescate estatutario prolongado posterior a la venta que pueda recuperar la propiedad después de la subasta. Esto es favorable para el comprador: una vez que el tribunal confirma la venta, el resultado queda definido.

Para una deficiencia, el tenedor del pagaré generalmente debe presentar una demanda separada sobre el pagaré para recuperar cualquier saldo pendiente. Como ocurre con la mayoría de los pagarés financiados por el propietario, la recuperación proviene principalmente de la propiedad y su capital, por lo que este es un factor secundario.

El mercado de pagarés de Delaware

Delaware es un estado pequeño con un mercado concentrado. Wilmington y el área metropolitana del condado de New Castle (dentro de la zona de desplazamiento de Filadelfia) dominan el mercado, mientras que Dover y las comunidades costeras en crecimiento del condado de Sussex aportan volumen adicional. Las leyes favorables a los negocios y la migración constante desde los estados vecinos sustentan una oferta modesta pero real de pagarés financiados por el vendedor.

Vender su pagaré de Delaware

Dado que el proceso judicial es el principal riesgo que el comprador evalúa, la forma de maximizar su oferta es hacer que la ejecución hipotecaria parezca improbable y bien protegida:

• Enfatice el capital. Una relación préstamo-valor baja es el mejor contrapeso a un proceso judicial: un capital sólido protege al comprador incluso si el caso se prolonga más de lo esperado. Proporcione una tasación reciente o una opinión de precio de corredor.
• Documente el historial de pagos. La maduración verificable tranquiliza al comprador de que es poco probable que se necesite una ejecución hipotecaria, lo que tiene un valor real en los pagarés de estados judiciales.
• Tenga un título limpio y un primer gravamen. Una hipoteca de primer gravamen registrada con título claro evita disputas de prioridad que puedan retrasar una ejecución hipotecaria en Delaware.
• Considere una venta parcial. Si el descuento de un pagaré completo parece elevado, vender solo los pagos a corto plazo le permite obtener efectivo ahora mientras conserva el remanente y cualquier pago global.

Tenga listos su pagaré y la hipoteca registrada, el saldo de capital impago, la tasa, el pago y el historial, así como el valor actual de la propiedad.

El procedimiento de scire facias sur mortgage de Delaware es el detalle que evita que sea un estado judicial lento, y vale la pena mencionarlo. Se trata de una acción judicial simplificada y específica para hipotecas en la que las defensas del prestatario se limitan principalmente a si la deuda se pagó realmente o si la hipoteca se satisfizo; por lo general, no pueden introducir reconvenciones no relacionadas. Como resultado, las ejecuciones hipotecarias no controvertidas en Delaware avanzan más rápido que en la mayoría de los estados judiciales, y el comprador del pagaré refleja esa eficiencia relativa en el precio. La reducida geografía de Delaware también significa que existe un conjunto manejable de tribunales y procedimientos con los que trabajar, lo que añade previsibilidad. El creciente mercado costero del condado de Sussex es la zona en la que un comprador considerará la comercialización estacional, pero para un pagaré típico de vivienda en el área de Wilmington/condado de New Castle con capital sólido, la combinación de un procedimiento eficiente y la ausencia de rescate prolongado de Delaware respalda una oferta razonable y limpia. Compramos pagarés de Delaware en cumplimiento y en incumplimiento y le explicaremos exactamente cómo influyó el plazo de ejecución hipotecaria en su cotización.

Esta página es información general, no asesoramiento legal. El procedimiento de ejecución hipotecaria de Delaware cambia; verifique la legislación vigente y consulte a un abogado antes de actuar sobre un pagaré específico.