All-Inclusive Trust Deed (AITD)
La versión en escritura de fideicomiso de un préstamo envolvente: un solo instrumento que "envuelve" un préstamo subyacente existente que permanece en vigor.
Una escritura de fideicomiso todo incluido (AITD) es la forma de escritura de fideicomiso de una hipoteca envolvente. Se trata de un solo instrumento de garantía que respalda un pagaré cuyo saldo "incluye" —envuelve— un préstamo subyacente existente que permanece en vigor. El término AITD se utiliza en los estados de escritura de fideicomiso (en particular California y otros estados del oeste); en los estados de hipoteca la misma estructura simplemente se denomina envolvente. La mecánica, los beneficios y los riesgos son los mismos que los de una envolvente, y tienen la misma importancia para los compradores de pagarés.
Cómo funciona una AITD
En una venta con AITD, el vendedor otorga financiamiento por encima de su préstamo existente en lugar de pagarlo:
- El vendedor aún debe, por ejemplo, $120,000 al 4 % en el préstamo original.
- Vende la propiedad por $200,000 y financia $180,000 al 8 % mediante una AITD.
- El comprador paga al vendedor conforme al pagaré todo incluido ($180,000 al 8 %).
- El vendedor sigue pagando el préstamo subyacente de $120,000 al 4 % con lo que cobra, quedándose con el margen más la ganancia sobre el saldo envuelto.
El préstamo subyacente no se cancela: permanece en primera posición y la AITD del vendedor se sitúa detrás de él, pero "envuelve" ambos en un solo pago para el comprador.
El riesgo de cláusula de vencimiento anticipado
Al igual que cualquier envolvente, el riesgo principal de una AITD es la cláusula de vencimiento anticipado del prestamista subyacente. La transferencia de la propiedad puede otorgar a ese prestamista senior el derecho de declarar vencido su préstamo. Muchas AITD funcionan durante años mientras se realizan los pagos, pero el derecho existe y nunca desaparece, y es lo primero que examina un comprador de pagarés en una estructura todo incluido.
Por qué las AITD son más difíciles de vender
Dado que el pagaré todo incluido se sitúa detrás de un préstamo subyacente y no en una primera posición limpia, conlleva un riesgo adicional:
- Exposición a la cláusula de vencimiento anticipado del préstamo senior
- Riesgo de cumplimiento de que el vendedor no reenvíe los pagos al prestamista subyacente
- Complejidad de dos préstamos garantizados por una misma propiedad
Como resultado, muchos compradores minoristas no adquieren AITD/envolventes, y quienes lo hacen aplican un descuento mayor o exigen un período de maduración sólido y documentación limpia. Una AITD sobre una propiedad que en realidad está libre y desembarazada no es realmente una AITD: sin préstamo subyacente, se trata simplemente de un pagaré de primera posición limpio que vale más.
Qué significa cuando usted vende
Si posee un pagaré AITD (o cualquier pagaré envolvente) y desea venderlo, la divulgación completa es esencial: proporcione los términos, el saldo y el estado de pagos del préstamo subyacente, además del pagaré todo incluido y un historial de pagos verificable. Algunos vendedores mejoran la comercialización pagando o refinanciando primero el préstamo subyacente, convirtiendo la AITD en un pagaré de primera posición limpio. Mortgage Note Capital revisa los pagarés AITD y envolventes caso por caso; la única forma de obtener una respuesta precisa es divulgar la estructura completa desde el principio.
Esta es información general, no asesoría legal; la legalidad y las normas de divulgación de las estructuras envolventes/AITD varían según el estado.