Renta con opción de compra
Una etiqueta amigable para el consumidor para los arreglos de arrendamiento con opción de compra; similar a una opción de arrendamiento, es un alquiler con derecho a comprar después, no una venta que crea un pagaré.
Renta con opción de compra es el nombre común para los arreglos que permiten a un inquilino alquilar una vivienda ahora con la posibilidad de comprarla después. La mayoría de los acuerdos de renta con opción de compra se estructuran como una opción de arrendamiento (un arrendamiento más una opción de compra) o un arrendamiento con compra (un arrendamiento con un acuerdo vinculante de compra). Es una alternativa popular para compradores que necesitan tiempo para reparar su crédito o ahorrar un enganche, y con frecuencia se confunde con el verdadero financiamiento del vendedor, por lo que merece una explicación clara en el contexto de la venta de pagarés.
Opción de arrendamiento vs. arrendamiento con compra
- Opción de arrendamiento: El inquilino tiene el derecho, pero no la obligación, de comprar a un precio establecido dentro de un plazo, normalmente a cambio de una cuota de opción por adelantado. Puede retirarse.
- Arrendamiento con compra: El inquilino está contractualmente obligado a comprar al final del plazo. Se acerca más a una venta diferida, pero el inquilino aún no es propietario del inmueble durante el arrendamiento.
En ambos casos, el ocupante es un inquilino hasta que la compra se cierra realmente. Parte del alquiler puede acreditarse al precio final y es común una opción o depósito.
Por qué la renta con opción de compra aún no es un pagaré
El punto clave para quien espera vender papel: un arreglo de renta con opción de compra no crea un pagaré hipotecario mientras dura la fase de arrendamiento. Los pagos son renta, no amortización de un préstamo; el ocupante no tiene título ni debe una deuda garantizada. Un comprador de pagarés adquiere pagarés hipotecarios —un pagaré garantizado por un gravamen registrado— y ese activo simplemente no existe hasta que la renta con opción de compra se convierte en una venta real.
Para convertir una renta con opción de compra en algo vendible, las partes deben cerrar la compra: el inquilino obtiene el título y obtiene financiamiento externo (en cuyo caso el vendedor recibe efectivo y no hay pagaré para vender) o firma un nuevo pagaré financiado por el vendedor garantizado por una hipoteca o una escritura de fideicomiso. Solo esta segunda vía genera un pagaré que luego puede venderse a un comprador de pagarés.
Riesgos y recalificación
Los defensores del consumidor y algunos tribunales supervisan los acuerdos de renta con opción de compra que funcionan como ventas a plazos encubiertas: plazos largos, cuotas no reembolsables elevadas y créditos sustanciales de alquiler pueden llevar a un tribunal a tratar el arreglo como un contrato de compraventa, lo que activa protecciones de estilo de ejecución hipotecaria para el ocupante. Los arreglos ocupados por el propietario que funcionan como financiamiento también pueden implicar la Ley Dodd-Frank.
Conclusión
La renta con opción de compra es una herramienta útil para compradores y arrendadores, pero es una estrategia de arrendamiento, no la creación de un pagaré. Si su objetivo final es conservar y vender papel hipotecario, estructure una venta financiada limpia (utilizando un RMLO cuando el comprador sea un ocupante-propietario) en lugar de una renta con opción de compra prolongada.
Esta es información general, no asesoría legal; el tratamiento varía según el estado.