Nota de Solo Interés

Una nota de solo interés es un préstamo estructurado de modo que los pagos del prestatario cubren solo el interés durante un período definido, sin reducción del capital durante ese tiempo. Como no se paga nada al capital, el saldo de capital impago completo sigue debido — por lo general como un solo pago global al vencimiento, o después de que finalice el período de solo interés y el préstamo comience a amortizarse. Las estructuras de solo interés aparecen en algunos tratos de financiamiento por el propietario, y cambian el perfil de flujo de efectivo de una nota de maneras que un comprador de notas evalúa cuidadosamente.

Cómo funciona una nota de solo interés

Considere una nota de solo interés de $150,000 al 8% con un plazo de 5 años:

• Cada pago mensual es solo el interés: $150,000 × 8% ÷ 12 = $1,000/mes.
• El prestatario paga $1,000 cada mes, pero el saldo permanece en $150,000 todo el tiempo.
• Al final del año 5, los $150,000 de capital completos están vencidos como un pago global.

Contraste esto con una nota amortizable, donde cada pago reduce el capital. Con solo interés, el capital no se mueve hasta que el prestatario refinancia, vende o paga de otra manera la suma global.

Por qué vendedores y prestatarios usan solo interés

• Pagos más bajos. Los pagos de solo interés son menores que los pagos amortizables, mejorando la asequibilidad o el flujo de efectivo — común en propiedades de inversión.
• Planes a corto plazo. Un prestatario que espera vender o refinanciar pronto puede preferir minimizar los pagos en el ínterin.
• Situaciones puente. El solo interés puede servir de puente hacia un evento futuro (una venta, la finalización de una construcción, reparación de crédito).

Cómo afecta el solo interés al valor de la nota

Para un comprador de notas, la estructura de solo interés tiene implicaciones distintas:

• Sin pago de capital = sin equidad creciente por amortización. El LTV no mejora durante el período de solo interés (aunque la apreciación aún puede ocurrir). El colchón depende enteramente del pago inicial y cualquier crecimiento del valor.
• Gran dependencia del pago global. La mayor parte del capital regresa al final, por lo que la nota conlleva un riesgo de pago global significativo — ¿qué pasa si el prestatario no puede refinanciar o vender para pagar la suma global? Los compradores descuentan el pago global a su valor presente y ajustan el precio por este riesgo.
• Límites de préstamos al consumidor. Para préstamos residenciales ocupados por el propietario, la Dodd-Frank Act restringe ciertas características de solo interés y pago global. El solo interés es más común (y menos restringido) en notas de inversión / propósito comercial que en préstamos hipotecarios al consumidor.

Qué significa cuando vende

Si tiene una nota de solo interés, divulgue claramente la estructura: el período de solo interés, cuándo (o si) se convierte en amortizable, y los términos del pago global. Como el valor depende del pago global y de la equidad del pago inicial y la apreciación (no de la amortización), proporcione un valor actual de la propiedad y el perfil del prestatario para que el comprador pueda evaluar el riesgo del pago global. Una compra parcial de nota puede ser una estructura útil aquí — vender pagos de interés a corto plazo mientras se aborda el pago global por separado. Mortgage Note Capital evalúa las notas de solo interés caso por caso; una divulgación clara de la estructura produce la cotización más precisa.

Esta es información general, no asesoramiento legal; las características de solo interés y pago global en préstamos hipotecarios al consumidor están restringidas bajo las normas federales.