Interés Simple vs. Interés Compuesto

El interés simple se calcula solo sobre el saldo del principal, mientras que el interés compuesto se calcula sobre el principal más cualquier interés acumulado previamente —interés sobre interés. La distinción suena técnica, pero afecta cómo se comporta el saldo de una nota con el tiempo y, en ocasiones, cómo se valora una nota. La buena noticia para la mayoría de los tenedores de notas: las notas hipotecarias amortizables estándar usan interés simple, por lo que la mecánica es sencilla.

Cómo funciona cada uno

• Interés simple: El interés de cada período es principal × tasa periódica. A medida que los pagos reducen el principal, la porción de interés disminuye. Una nota hipotecaria amortizable típica funciona de esta manera: cada pago cubre el interés simple acumulado sobre el saldo actual, y el resto reduce el principal. No se cobra interés sobre el interés no pagado siempre que los pagos se realicen a tiempo.
• Interés compuesto: El interés se suma periódicamente al saldo y el interés futuro se cobra sobre ese monto mayor. La capitalización acelera el crecimiento. Es común en ahorros y algunas deudas de consumo, pero generalmente no es así como una nota hipotecaria estándar acumula cuando se paga según lo acordado.

Por qué la mayoría de las notas hipotecarias usan interés simple

En una nota amortizable normal, el prestatario paga el interés acumulado cada mes antes de que pueda sumarse al principal, por lo que no hay nada que capitalizar. El patrón familiar de amortización cargado al principio —principalmente interés al inicio y principalmente principal después— es un resultado del interés simple, no de la capitalización. Por eso un prestatario que paga a tiempo nunca debe "interés sobre interés".

Dónde puede aparecer la capitalización

Los efectos de la capitalización pueden aparecer en los márgenes:

• Pagos atrasados / incumplimiento. Si un prestatario deja de pagar, el interés no pagado puede, según algunos términos de la nota, sumarse al saldo, tras lo cual el interés se acumula sobre la suma mayor —un resultado efectivamente compuesto en una nota en incumplimiento. El interés acumulado en un préstamo en incumplimiento puede, por lo tanto, aumentar considerablemente.
• Amortización negativa. Poco frecuente en las notas de financiamiento por el propietario (y restringida para préstamos de consumo bajo la Ley Dodd-Frank), se produce cuando el pago ni siquiera cubre el interés, por lo que el faltante se suma al principal y se capitaliza. Los compradores ven las estructuras de amortización negativa con precaución.
• Acumulación diaria vs. mensual. Algunas notas acumulan interés diariamente; esto cambia ligeramente la cifra precisa de pago final, pero sigue siendo interés simple sobre el saldo.

Por qué importa cuando vende

Un comprador de notas revisa la nota para confirmar cómo se calcula el interés, porque afecta el flujo de pagos y el cálculo del pago final. Para la gran mayoría de las notas amortizables de interés simple limpias y en cumplimiento, esto no es un problema. Pero si su nota tiene términos de acumulación inusuales, una disposición de incumplimiento con capitalización o alguna característica de amortización negativa, divulgue la información: cambia cómo el comprador modela el flujo de caja y el valor. Los términos claros y estándar de interés simple hacen que una nota sea más fácil de suscribir y vender.