Nota Garantizada
Un pagaré respaldado por una garantía —por lo general bienes raíces gravados mediante una hipoteca o escritura de fideicomiso— que otorga al tenedor el derecho de embargar la propiedad si el prestatario incumple.
Una nota garantizada es un pagaré cuyo reembolso está respaldado por una garantía. Si el prestatario incumple, el tenedor puede embargar y vender el activo pignorado para recuperar la deuda. En el financiamiento inmobiliario, la garantía es la propiedad misma, pignorada mediante una hipoteca o una escritura de fideicomiso. La combinación del pagaré (la promesa de pago) más el instrumento de garantía (el gravamen sobre la propiedad) es lo que comúnmente se conoce como una “nota hipotecaria”. Las notas garantizadas son la base del mercado de compra de notas porque la garantía proporciona una alternativa si los pagos se detienen.
Cómo funciona la garantía
Cuando una nota está garantizada, el prestatario otorga al prestamista un gravamen sobre la garantía. Ese gravamen se registra en los registros de tierras del condado, poniendo al mundo en aviso de la reclamación del prestamista. El registro también establece la prioridad del gravamen — una nota garantizada de primer gravamen se paga antes que los gravámenes subordinados con los ingresos de cualquier ejecución hipotecaria. Si el prestatario incumple, el tenedor ejecuta el gravamen mediante una ejecución hipotecaria (judicial o, cuando existe un poder de venta, extrajudicial), convirtiendo la propiedad nuevamente en efectivo.
Garantizada vs. no garantizada
El contraste es marcado. Una nota no garantizada está respaldada únicamente por la promesa y la solvencia general del prestatario; la recuperación en caso de incumplimiento depende de demandar y cobrar una sentencia, lo que puede rendir poco. Una nota garantizada otorga al tenedor un activo específico y valioso para perseguir. Por esa razón, las notas garantizadas valen sustancialmente más y son mucho más fáciles de vender.
Por qué importa una nota garantizada al vender
Los compradores de notas prefieren —y a menudo exigen— notas garantizadas, registradas y de primer gravamen. El interés de garantía limita el riesgo a la baja: incluso si el prestatario deja de pagar, la propiedad puede ejecutarse y venderse. Cuanto más sólida sea la posición de la garantía, mayor será la oferta. Los factores clave que examina un comprador incluyen la posición del gravamen, la relación préstamo-valor, el colchón de capital, si el gravamen está registrado correctamente y el plazo de ejecución hipotecaria en ese estado. Una nota garantizada de primer gravamen limpia en un estado con ejecución hipotecaria extrajudicial rápida obtendrá una prima sobre una nota idéntica que sea subordinada, mal documentada o en un estado con ejecución hipotecaria judicial lenta.
Ejemplo
Un vendedor financia la venta de una vivienda de $250,000 con un pagaré y registra una escritura de fideicomiso de primer gravamen sobre la propiedad. Como la nota está garantizada por bienes raíces que valen más que el saldo, un comprador de notas puede ofrecer un descuento relativamente pequeño: si el prestatario alguna vez incumple, el comprador puede ejecutar la hipoteca y recuperarse de la propiedad. Si los mismos $250,000 se hubieran prestado en una nota no garantizada, ningún comprador serio pagaría ni de cerca tanto.
Esta entrada es información general, no asesoramiento legal. El registro de gravámenes, la prioridad y los derechos de ejecución hipotecaria dependen del instrumento de garantía y de la legislación estatal; consulte a un abogado calificado.