Escritura de Garantía Especial

Una escritura de garantía especial (llamada escritura de garantía limitada en algunos estados, y escritura de convenio o escritura de concesión en otros) transfiere bienes raíces con garantías limitadas al período de propiedad del propio otorgante. El otorgante promete que él no creó ni permitió ningún defecto de título ni gravámenes mientras fue propietario del inmueble — pero no ofrece garantías sobre nada que haya ocurrido antes de que adquiriera el título. Esto la ubica entre la protectora escritura de garantía general (que cubre toda la historia del título) y la escritura de renuncia sin garantía.

Qué está cubierto — y qué no

• Cubierto: Gravámenes, reclamaciones o defectos que el otorgante creó o permitió durante su propiedad.
• No cubierto: Defectos anteriores a la propiedad del otorgante — un gravamen antiguo de dos propietarios anteriores, una disputa de límites de décadas atrás o el interés de un heredero ausente.

Dado que la protección está limitada en el tiempo, los compradores que reciben título mediante escritura de garantía especial dependen en gran medida de una búsqueda de título y de un seguro de título para cubrir riesgos más antiguos.

Dónde aparecen las escrituras de garantía especial

Las escrituras de garantía especial son comunes cuando el vendedor desea limitar su responsabilidad y razonablemente no puede responder por toda la historia de la propiedad:

• Ventas de propiedades en poder del banco (REO) después de una ejecución hipotecaria, donde el prestamista nunca ocupó la propiedad.
• Transacciones de bienes raíces comerciales, que con frecuencia utilizan escrituras de garantía especial como costumbre del sector.
• Ventas de herencias, fideicomisos y corporativas, donde el vendedor solo puede responder por su propio período de propiedad.
• Construcción nueva en algunos mercados.

Por qué importa la escritura de garantía especial en las transacciones de pagarés

Cuando un pagaré está garantizado por una propiedad que el prestatario adquirió mediante escritura de garantía especial —algo común en pagarés originados sobre propiedades REO o comerciales—, el comprador del pagaré sabe que la escritura misma no garantiza la cadena anterior. Esto hace que la búsqueda de título, la revisión de la cadena de título y una póliza de título sean especialmente importantes durante la diligencia debida. El tipo de escritura no impide la operación; simplemente indica al comprador de dónde proviene la protección del título (del seguro y la búsqueda, y no de las amplias promesas del otorgante). Una búsqueda limpia más un seguro de título puede respaldar plenamente la garantía incluso cuando solo se utilizó una escritura de garantía especial. Sin embargo, un pagaré sobre una propiedad con escritura de garantía especial y problemas de título antiguos sin resolver se cotizaría con mayor cautela.

Ejemplo

Un banco vende una vivienda embargada mediante escritura de garantía especial y el comprador obtiene un seguro de título. El comprador financia parte del precio con un pagaré del vendedor o de un tercero garantizado por una escritura de fideicomiso. Cuando ese pagaré se vende posteriormente, el comprador del pagaré verifica que la póliza de título cubre los riesgos anteriores a la propiedad que la escritura de garantía especial no cubre —y, al comprobar que el título de la garantía es sólido, realiza una oferta competitiva.

Esta entrada es información general, no asesoría legal. Las garantías implícitas en una escritura de garantía especial (limitada) varían según el estado y el texto de la escritura; consulte a un abogado calificado o a un profesional de títulos.