Servidumbre

Una servidumbre es un derecho no posesorio para usar una parte del inmueble de otra persona con un fin definido. El titular de la servidumbre no es dueño del terreno; tiene el derecho de usarlo de manera limitada, por ejemplo, para tender líneas de servicios públicos, cruzar el camino de entrada de un vecino o mantener un canal de drenaje. Dado que una servidumbre grava la propiedad sobre la que se encuentra, constituye una forma de gravamen que aparece en una búsqueda de título y puede afectar el valor y el uso de la propiedad, lo cual es relevante al evaluar la garantía de un pagaré hipotecario.

Tipos comunes de servidumbre

• Servidumbre accesoria — beneficia un predio adyacente (el predio dominante) y grava otro (el predio sirviente); por lo general, corre con el terreno y se transfiere con la propiedad. Ejemplo: una servidumbre de camino de entrada compartido.
• Servidumbre personal — beneficia a una persona o entidad en lugar de un predio, como el derecho de una compañía de servicios públicos de tender líneas eléctricas.
• Servidumbre por prescripción — se adquiere mediante un uso prolongado, continuo, abierto y sin permiso (similar en esencia a la posesión adversa).
• Servidumbre por necesidad — se crea cuando un predio quedaría sin acceso y requiere cruzar el terreno de un vecino.
• Servidumbres de servicios públicos y acceso — las más comunes, por lo general rutinarias y esperadas.

¿Las servidumbres afectan el valor?

La mayoría de las servidumbres son rutinarias y tienen poco efecto en el valor o la comerciabilidad del título; una servidumbre estándar de servicios públicos a lo largo de un límite de lote es normal y esperada. Sin embargo, algunas reducen de forma significativa el valor o el uso: una servidumbre que cruza el centro de un lote edificable, restringe la construcción, otorga a un vecino acceso amplio o genera una carga de mantenimiento puede disminuir el valor de la propiedad y complicar una venta.

Por qué importan las servidumbres al comprar o vender un pagaré

Para el comprador de pagarés, las servidumbres forman parte de la imagen de la diligencia debida porque afectan el valor y la utilidad de la garantía. El análisis es proporcional: una servidumbre rutinaria de servicios públicos no representa un problema, mientras que una servidumbre significativa que afecte el mejor uso del predio puede reducir el capital que protege el pagaré y justificar un precio más cauteloso. Una búsqueda de título y un levantamiento topográfico revelan las servidumbres inscritas; una servidumbre por prescripción no inscrita es un riesgo oculto que el seguro de título y un levantamiento topográfico ayudan a manejar.

Para el vendedor de pagarés, ser transparente acerca de cualquier servidumbre inusual sobre la garantía ayuda a evitar sorpresas que podrían retrasar una venta. La mayoría de las veces, las servidumbres simplemente confirman que la propiedad es normal; en ocasiones requieren explicación.

Ejemplo

Un comprador de pagarés revisa una propiedad que garantiza un pagaré de primera hipoteca por $140,000. El informe de título muestra una servidumbre estándar de servicios públicos de 10 pies a lo largo del límite trasero del lote: algo rutinario, sin efecto sobre la vivienda ni su valor. El comprador considera la servidumbre como un aspecto sin importancia y fija el precio del pagaré con base en la solidez de su posición de primera hipoteca y el historial de pagos del deudor. Si la servidumbre hubiera otorgado en cambio a un vecino un camino de entrada a través del patio delantero, el comprador habría evaluado con mayor detenimiento el impacto en el valor.

Esta entrada es información general, no asesoría legal. La forma en que se crean, transfieren y terminan las servidumbres varía según el estado; consulte a un abogado o profesional de títulos calificado.