Búsqueda de Título

Una búsqueda de título es el examen de los registros públicos de tierras para determinar el estado actual del título de una propiedad: quién la posee, qué gravámenes y gravámenes están adjuntos, la prioridad de esos gravámenes y si hay defectos que nublen la cadena de título. En la compra de pagarés, una búsqueda de título es una parte estándar de la diligencia debida porque confirma las dos cosas que un comprador más necesita saber: que el gravamen del pagaré está donde el vendedor dice que está, y que nada senior u oculto amenaza la recuperación.

Qué revela una búsqueda de título

Una búsqueda típica revela:

• Propiedad actual del inmueble (el prestatario) y el historial de escrituras
• La posición del gravamen del pagaré: ¿es un verdadero primer gravamen, o hay algo por delante?
• Gravámenes senior y junior: otras hipotecas, HELOC, presentaciones UCC, gravámenes de mecánicos
• Gravámenes fiscales y evaluaciones: los impuestos sobre la propiedad impagos casi siempre tienen prioridad
• Sentencias y otros gravámenes contra el propietario
• Servidumbres, restricciones y defectos en escrituras o cesiones anteriores

Por qué la posición del gravamen es el titular

Para un comprador de pagarés, el resultado más importante es la confirmación de la prioridad del gravamen. Un pagaré que el vendedor llama primer gravamen pero que en realidad está detrás de una hipoteca senior no revelada o un gran gravamen fiscal vale mucho menos: en caso de incumplimiento, las reclamaciones senior se pagan primero. La búsqueda confirma que el análisis de inversión a valor se basa en la posición correcta del gravamen. Los impuestos sobre la propiedad impagos son una sorpresa especialmente común, porque se adelantan incluso a una primera hipoteca en la mayoría de los estados.

Búsqueda de título vs. seguro de título

La búsqueda es la investigación; el seguro de título es la protección. Después de la búsqueda, la compañía de títulos emite un compromiso y, al cierre, una póliza que asegura al comprador (y en una compra de pagaré, al nuevo titular del gravamen) contra defectos de título cubiertos que la búsqueda podría haber pasado por alto. Muchos compradores de pagarés requieren al menos una búsqueda actualizada o un compromiso de título, y en operaciones más grandes una póliza de título de prestamista, antes de financiar.

Qué significa para los vendedores

Una búsqueda de título limpia hace que su pagaré sea fácil de vender y respalda el mejor precio. Antes de salir al mercado, ayuda saber su verdadera posición de gravamen y revelar cualquier financiamiento senior, morosidad fiscal o sentencias desde el principio: los compradores las encuentran de todos modos, y las sorpresas erosionan la confianza y el precio. Si existe un defecto subsanable (una cesión no registrada, por ejemplo), resolverlo pronto mantiene la venta sin problemas. Mortgage Note Capital ordena el título como parte de la diligencia debida estándar, por lo que una imagen precisa de la posición de su pagaré solo ayuda a la oferta.