Escritura de concesión

Una escritura de concesión es una escritura que transmite bienes inmuebles con garantías implícitas limitadas —menos que una escritura de garantía completa, pero más que una escritura de renuncia. Es la escritura estándar de transferencia de propiedad en California y se utiliza en varios otros estados del oeste. Al emplear la palabra "grant", el otorgante asume dos promesas implícitas básicas: (1) que no ha transmitido previamente el inmueble a otra persona, y (2) que el inmueble está libre de gravámenes no declarados creados por el otorgante. A diferencia de una escritura de garantía general, una escritura de concesión no garantiza contra defectos anteriores a la propiedad del otorgante, y este no promete defender el título ante los tribunales.

Los dos pactos implícitos

1. Sin transmisión previa — el otorgante no ha vendido ni transferido el mismo interés a otra parte.
2. Sin gravámenes no declarados por el otorgante — el otorgante no ha colocado gravámenes ni cargas sobre el inmueble que no hayan sido revelados.

Estos pactos se limitan a las acciones del propio otorgante y al período de su propiedad. Para protegerse contra defectos ocultos más antiguos, los compradores recurren al seguro de título en lugar de la propia escritura, razón por la cual las escrituras de concesión junto con las pólizas de título son la norma en los estados que las utilizan.

Escritura de concesión vs. escritura de garantía vs. escritura de renuncia

Piense en un espectro de protección para el comprador: una escritura de garantía general (mayor protección, cubre todo el historial del título) → una escritura de garantía especial o escritura de concesión (intermedia, cubre solo el período de propiedad del otorgante) → una escritura de renuncia (menor protección, sin garantías). En la práctica, la brecha se cierra con el seguro de título, por lo que una escritura de concesión con una póliza de propietario sólida puede ofrecer al comprador una protección práctica comparable a la de una escritura de garantía.

Por qué importa una escritura de concesión en las transacciones de pagarés

En una operación de financiamiento por el propietario en un estado de escritura de concesión, el prestatario suele adquirir el título del inmueble en garantía mediante una escritura de concesión, junto con un seguro de título, mientras financia parte del precio con un pagaré garantizado por una escritura de fideicomiso. Cuando ese pagaré se vende posteriormente, la búsqueda de título y la diligencia debida del comprador del pagaré confirman el tipo de escritura y la existencia de una póliza de título. Una escritura de concesión respaldada por seguro de título indica una garantía razonablemente limpia, lo que respalda una oferta sólida. Un comprador de pagarés sería más cauteloso si el inmueble hubiera pasado por una escritura de renuncia o si no existiera póliza de título.

Ejemplo

En California, un vendedor transmite una vivienda a un comprador mediante una escritura de concesión, y el comprador obtiene una póliza de título de propietario. El comprador financia parte de la compra mediante un pagaré asumido por el vendedor y garantizado por una escritura de fideicomiso. Cuando el vendedor vende el pagaré, el comprador del pagaré ve una escritura de concesión estándar más el seguro de título: una garantía típica y limpia que respalda un precio competitivo para el pagaré.

Esta entrada es información general, no asesoramiento legal. Los pactos implícitos por una escritura de concesión y cuál es la escritura habitual varían según el estado; consulte a un abogado o profesional de títulos calificado.