Escritura de renuncia

Una escritura de renuncia transfiere cualquier interés de propiedad que el otorgante tenga en una propiedad —si lo tiene— al cesionario, sin ninguna garantía sobre la calidad del título. El otorgante no promete que posee la propiedad, que el título esté libre de gravámenes ni que defenderá al cesionario contra reclamaciones. Simplemente "renuncia" (libera) cualquier derecho que posea. Esto convierte a la escritura de renuncia en la más débil y menos protectora, lo opuesto a una escritura de garantía.

Dónde se utilizan las escrituras de renuncia

Dado que no ofrecen protección, las escrituras de renuncia se usan en situaciones de confianza o limpieza, no en ventas entre partes independientes:

• Transferencias entre familiares o a un fideicomiso en vida o LLC.
• Divorcio, para trasladar el interés de un cónyuge al otro.
• Eliminar una nube sobre el título —por ejemplo, que un propietario anterior, heredero o alguien con una posible reclamación antigua libere cualquier interés para que la cadena de título quede limpia.
• Corregir un nombre mal escrito u otro defecto en una escritura anterior.

Una escritura de renuncia suele ser una mala opción para un comprador que paga dinero real a un desconocido, porque si el otorgante no resulta ser dueño de un título claro, el cesionario no tiene recurso contra él bajo la escritura.

Por qué importan las escrituras de renuncia en las transacciones de pagarés

En el mundo de los pagarés hipotecarios, una escritura de renuncia puede ser buena o mala según el contexto:

• Señal negativa: Si el prestatario adquirió la propiedad colateral mediante escritura de renuncia, la búsqueda de título puede revelar un historial de propiedad incierto. Un título débil debilita la garantía detrás de un pagaré y reduce su valor.
• Herramienta útil: Una renuncia puede solucionar problemas. En una situación de escritura en lugar de ejecución, un prestatario en incumplimiento puede otorgar una escritura de renuncia a favor del prestamista para evitar la ejecución hipotecaria. Además, las escrituras de renuncia se utilizan habitualmente para eliminar nubes menores de título descubiertas durante la diligencia debida, lo que ayuda a cerrar la venta del pagaré.

Un comprador de pagarés evalúa por qué aparece una escritura de renuncia en la cadena. Una renuncia utilizada para resolver un problema conocido está bien; una renuncia inexplicable de una parte no relacionada puede indicar un riesgo de título que justifica una acción de título silencioso o un seguro de título antes de proceder.

Ejemplo

Durante la diligencia debida de un pagaré, una búsqueda de título revela un interés registrado antiguo de un heredero de un propietario anterior fallecido. Para eliminar la nube sobre el título, el heredero firma una escritura de renuncia liberando cualquier interés en la propiedad. Con la cadena ahora limpia, el comprador del pagaré procede y la venta se cierra. En este caso, la renuncia resolvió un problema en lugar de crear uno.

Esta entrada es información general, no asesoramiento legal. El efecto de una escritura de renuncia y la forma de subsanar defectos de título varían según el estado; consulte a un abogado calificado o a un profesional de títulos.