Fideicomitente

En una escritura de fideicomiso, el fideicomitente es el prestatario —la parte que ofrece la propiedad como garantía al transferir el título legal a un fiduciario neutral, para que se mantenga en fideicomiso hasta que el préstamo sea reembolsado. La escritura de fideicomiso tiene tres partes: el fideicomitente (prestatario), el fiduciario (un tercero neutral que mantiene el título) y el beneficiario (el prestamista). El fideicomitente firma el pagaré y es quien está obligado a realizar los pagos. El término a veces se escribe como otorgante en este contexto.

Qué hace el fideicomitente

Cuando un prestatario obtiene un préstamo garantizado por una escritura de fideicomiso, el fideicomitente:

• Firma el pagaré, convirtiéndose en el otorgante y obligado principal de la deuda.
• Transfiere el título al fiduciario mediante la escritura de fideicomiso, otorgando un interés de garantía sobre la propiedad.
• Conserva el uso beneficioso de la propiedad —el fideicomitente vive en ella u opera el negocio y mantiene el título equitativo—, mientras el fiduciario posee solo el título legal desnudo con fines de garantía.
• Recibe la reconversión del título una vez que el préstamo esté pagado en su totalidad.

Si el fideicomitente incumple, el beneficiario puede instruir al fiduciario para vender la propiedad bajo la cláusula de poder de venta, normalmente mediante una ejecución hipotecaria extrajudicial más rápida.

Fideicomitente frente a hipotecante

El fideicomitente en un estado de escritura de fideicomiso ocupa la misma posición que el hipotecante (prestatario) en un estado de hipoteca. Solo difieren el instrumento y las etiquetas: una escritura de fideicomiso añade un fiduciario, mientras que una hipoteca es un gravamen directo entre dos partes, el prestatario y el prestamista.

Por qué importa el fideicomitente al comprar o vender una nota

El fideicomitente es la fuente del flujo de efectivo que da valor a una nota, por lo que un comprador de notas evalúa al fideicomitente con atención —crédito, ingresos, equidad en la propiedad y, especialmente, el historial de pagos. Un fideicomitente con un sólido historial de pagos puntuales y equidad real hace que la nota sea más valiosa y fácil de vender, porque el riesgo de incumplimiento y ejecución hipotecaria es menor. Cuando se vende la nota, las obligaciones del fideicomitente no cambian; solo cambia el beneficiario (la parte a la que paga). Durante la diligencia debida, un comprador confirma que el fideicomitente firmó realmente el pagaré y la escritura de fideicomiso y que no existen problemas de capacidad o identidad que puedan afectar la ejecución.

Ejemplo

Una propietaria solicita un préstamo de $300,000 garantizado por una escritura de fideicomiso; ella es la fideicomitente, una compañía de títulos es el fiduciario y el prestamista es el beneficiario. Ella sigue viviendo en la vivienda y realiza los pagos mensuales. Cuando el prestamista vende la nota, la propietaria sigue siendo la fideicomitente y simplemente remite los pagos al nuevo beneficiario. Si alguna vez dejara de pagar, el nuevo beneficiario instruiría al fiduciario para ejecutar la hipoteca bajo el poder de venta.

Esta entrada es información general, no asesoramiento legal. Los derechos del fideicomitente, incluidos los de redención o subsanación, varían según el estado; consulte a un abogado calificado.