Fiduciario

En una escritura de fideicomiso, el fiduciario es la tercera parte neutral que mantiene el título legal de la propiedad en fideicomiso como garantía del préstamo. La escritura de fideicomiso tiene tres roles: el prestatario (fideicomitente), el prestamista (beneficiario) y el fiduciario en el medio. El fiduciario suele ser una compañía de títulos, una compañía de escrow o un abogado. Fundamentalmente, el fiduciario es la parte facultada para llevar a cabo una ejecución hipotecaria no judicial según la cláusula de poder de venta si el prestatario incumple, y ese poder es una de las principales razones por las que las notas de escritura de fideicomiso suelen valer más que las notas hipotecarias.

Qué hace el fiduciario

• Mantiene el título legal de la propiedad en fideicomiso hasta que el préstamo se haya pagado por completo; no posee ni usa la propiedad, solo mantiene el título desnudo exclusivamente como garantía.
• Reconveys el título al fideicomitente cuando el préstamo se paga en su totalidad (una escritura de reconveyance o liberación).
• Lleva a cabo la venta de ejecución hipotecaria cuando el beneficiario declara un incumplimiento e instruye al fiduciario a actuar, siguiendo el proceso estatutario de notificación y venta del estado (aviso de incumplimiento, aviso de venta, subasta pública).
• Actúa de forma neutral entre prestatario y prestamista, cumpliendo con los deberes definidos por la escritura de fideicomiso y la ley estatal.

Por qué el fiduciario hace que las notas de escritura de fideicomiso sean atractivas

Dado que el fiduciario puede vender la propiedad sin orden judicial, un incumplimiento en una escritura de fideicomiso puede resolverse mucho más rápido y con menor costo que una ejecución hipotecaria judicial. En estados con fuerte poder de venta, una venta de fiduciario puede completarse en cuestión de semanas a unos pocos meses, frente a muchos meses o más de un año en estados judiciales. Una recuperación más rápida significa menor riesgo para el tenedor, lo que eleva el valor presente de la nota.

Por qué el fiduciario importa cuando compra o vende una nota

Cuando se vende una nota de escritura de fideicomiso, el interés beneficial se transfiere al comprador (mediante endoso de la nota más la cesión registrada), pero el fiduciario suele permanecer igual a menos que el nuevo beneficiario sustituya a un fiduciario diferente, un paso rutinario que se realiza mediante el registro de una sustitución de fiduciario, a menudo justo antes de iniciar la ejecución hipotecaria. Durante la diligencia debida, el comprador confirma que se haya nombrado un fiduciario válido, que pueda realizarse cualquier sustitución requerida y que el proceso de ejecución hipotecaria del estado esté disponible. Una nota en un estado con poder de venta con una escritura de fideicomiso limpia y un mecanismo de fiduciario exigible obtiene una prima sobre una nota comparable de un estado judicial.

Ejemplo

Un propietario (fideicomitente) pide prestado a un prestamista (beneficiario), con una compañía de títulos que actúa como fiduciario bajo la escritura de fideicomiso. El prestamista vende la nota a un comprador, quien registra una cesión nombrándose a sí mismo como nuevo beneficiario. Cuando el prestatario luego incumple, el nuevo beneficiario registra una sustitución de fiduciario e instruye al fiduciario a iniciar una ejecución hipotecaria no judicial, completando la venta del fiduciario dentro del plazo estatutario.

Esta entrada es información general, no asesoría legal. Los poderes, deberes y el cronograma de ejecución hipotecaria de un fiduciario varían significativamente según el estado; consulte a un abogado calificado.